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多年的企业管理经验,让山人亲身经历了房地产企业乃至社会经济的起落,也看到了很多不同行业的知名企业沿着“艰苦创业—高速发展—猝死”的轨迹运行。比如,国产手机曾经的霸主波导,掌上电脑的领袖商务通,很不幸,作为国内最具实力的开发商万科此次也扮演了地产行业的掘墓人,山人认为万科降价不能理解为单纯的商业动作,以其对房地产行业的影响力来看,此次对中国的房地产行业的深刻影响将使大批企业难逃此劫,诸侯混战之后如果不能迅速统一中原,房地产行业将被带入万劫不复的深渊。
从宏观看,通过对98年到08年10年间中国房地产行业的发展可以发现,这10年是众多房地产企业高速发展的10年,特别是00年之后,造就了一批房地产大鳄,可以说行业内的都赚了钱,大做的大赚,小做的小赚。唯一让山人失望的只有顺驰一家,到现在山人都认为顺驰可以成为国房地产最优秀的企业之一,只是时运不济而已。对于这些年房地产行业的高速发展,少不了中国房地产行业优秀领导人的推动,但我更多的把房地产企业的高速发展归结为以下几点宏观原因:
1、中国房地产时常需求爆炸性增长,特别是特大型城市市场的高速发展起到了地产标杆的作用。2、特定时期内投资型拉动经济增长的政策给房地产极大的发展空间。3、一段时期内房地产市场政策资金门槛极低,拥有了土地从某种意义上就是拥有了现金,而土地的取得则可以各显神通,发挥空间极大。4、由于地产开发的特殊性,相当长的时间内房地产市场都是网格型竞争状况,存在大量微弱甚至空白的竞争网格。5、由于国内土地市场的特殊性,严格来讲外国资本从一开始就并未作为竞争主体出现,降低了企业的机会成本。地产行业的第二轮发展是从先富起来的开发商跨区域发展之后,土地的招拍挂政策作为催化剂,成就了一批以万科为代表的开发商集体,众多央企民企依靠其金融实力迅速崛起。至此,应该说房地产市场的发展符合基本的商业运做规律,少数企业随着开发、管理、金融实力的增强主导市场,掌握更多的市场资源支配条件,拥有市场话语权和品牌影响力,通过并购等手段进一步提高市场占有率;少数中小型企业重点关注缝隙市场,形成比较强的个性化开发能力,形成其特有企业文化支撑的企业发展模式。但,这种美好想象应该在房地产市场蓬勃发展的过程中逐渐形成,而不是以破坏行业发展体系为前提。
万科以行业老大的身份,高调的在全国范围内实行的降价举措,对于多数开发商甚至整个行业都是致命的。不管王石的拐点论是否成立,此次万科的行为确实造成了市场的拐点。有人说过:如果说当一个行业出现两个负拐点时,对企业的影响也许是可控的;当一个企业所在行业出现3个负拐点时,小的企业就岌岌可危;而出现4个以上的负拐点,对大多数的企业来讲,都是灭顶之灾。而万科带给行业的至少是5个负拐点。