尽管近期公司债受到市场追捧已经不是什么新闻，但9月5日万科债券网上发行的盛况仍然令投资者吃惊。开盘瞬间，3.75亿元的无担保债券和3亿元的有担保债券就被蜂拥而至的大额买单一抢而空。

　　无疑，债券热销的背后，是投资者对于公司经营安全性的高度认可。面对市场的调整和波动，万科是如何赢得投资者的认同呢？针对近期的一些热点话题，记者采访了万科执行副总裁肖莉。

　　1、市场传万科无担保公司债网下机构认购踊跃，超额认购创下公司债发行的历史记录，可有此事，对此公司如何看？

　　万科有担保债券的原定利率区间为5.5%-6.0%，无担保债券为7.0%-7.5%，由于投资者的认购热情超乎预期，其利率最终分别以区间下限确定。此外，公司在原定15亿元发行的基础上追加了14亿元。

　　和股票投资者更关注公司收益、成长性不同，债券的持有人最关心的是发债主体的经营风险和信用安全性。拥有房地产行业最高的信用评级，可能是万科债格外受到热捧的重要原因之一。而在这个评级的背后，是万科一贯的稳健经营策略。

　　2007年中国房地产市场出现了十年以来罕见的快速上涨局面，然而正当行业内一片欢欣鼓舞的时候，万科的中期报告中却出现了不同的声音。万科在报告中写道：“住宅企业在快速发展的过程中，对短期内可能的市场波动应该存有充分的思想准备……公司管理层认为，应在市场的变化前保持冷静，坚持万科对行业趋势的一贯判断，坚持万科既定的发展策略。一直以来，万科从不会因为市场的亢奋而转向激进，反而会因此更为重视成长的质量和财务的稳健性。”

　　在定期报告中提示经营环境变化中蕴含的风险，本来是上市公司向投资者应尽的义务。但像万科这样，在行业表面上呈现前所未有的繁荣景象时作出风险警示，却需要勇气。

　　一位私募基金经理表示：“上市公司在定期报告中，对尚未明朗的风险提出警告，至少说明两点，第一是他们的判断非常坚定，没有任何摇摆；第二是他们很重视风险。类似万科这样的‘盛世危言’，在中国资本市场可能是唯一的案例。”

　　2、今年以来，开发商对拿地均表现出谨慎状态，而07年，受房价推动，地价被推高，万科也拿了一些高地价的土地，面对调整，公司有什么应对措施？

　　当2007年房地产行业正处于亢奋峰顶的时候，万科在三季度报告中这样表述：“面对二季度以来各主要城市地价大幅度上涨的局面……考虑到目前地价水平中含有较多的预期因素，万科认为当前的项目资源保有量是更恰当的。万科具有在短期内进一步扩充项目资源的能力，但管理层认为，我们可以选择更合理的时机、以更有利的方式来体现这一能力。”

　　正是这样的判断使得万科在2007年第三季度的地价高峰期减少了土地的购置量。这样的决定在当时可能会被视为保守甚至怯懦，但当行业调整逐渐浮出水面的时候，万科的稳健策略开始体现价值。从本次发行中机构投资者对万科债券的青睐程度来看，投资者对万科财务安全性和经营稳定性具有极高的认同度。

　　在本次债券的网络路演上，万科总裁郁亮总结了万科在调整期内把握的三个基本要点：“首先，确保即使出现最严峻的局面，万科的经营安全性仍然有保障；其次，尽可能抓住市场变化带来的机会；再次，在调整期内最大限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。”可见，万科依然将经营安全性放在首位，且对此充满信心。

　　当投资者问起万科的信心来源时，郁亮表示，今年中期万科净负债率为37.1%，远低于行业普遍状况；6月末万科短期借款为54亿元，短期借款与一年内到期长期负债合计141亿元，而目前持有的货币资金就达到153.7亿元。公司目前银行授信额度高达400多亿，再加上本次要发行的59亿公司债，确保调整期内的资金安全，自然不存在问题。

　　除了郁亮列举的这一串数字以外，还有一点很重要，万科是目前行业内土地“仓位”最轻的大型公司之一。从2004年开始，万科年末持有的规划中土地资源一直低于未来两年的开发量；在行业大型上市公司中，万科是2007年购地支出对销售额的比例最低的企业之一，是08年上半年销售额对最近一年新增存货比例最高的企业之一。