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1. 08年上半年销售收入——环比显著下降(开发类)
1.1.行业情况——同比增加,环比下滑(开发类)
受宏观调控影响,整个行业上半年销售状况环比出现下滑,08年上半年销售收入较07年上半年增加20.19%,较07年下半年下降37.02%。
开发类公司08年上半年销售收入环比仍保持较高增长的依次是ST兴业、苏宁环球、新黄浦、中天城投和上海新梅。
重点开发类公司08年上半年销售收入同比增长31.53%,环比也出现明显下降,08年上半年销售较07年下半年大幅下降35.33%。重点公司中销售同比增速超过100%的公司有中粮地产、华侨城、中华企业、华发股份、上实发展和苏宁环球,环比表现较好的公司依次是苏宁环球、香江控股和中华企业。
2.利能力评测
2.1.行业情况——ROE、净利率和毛利率提升,开发类三项费用率略增
开发类、出租类公司08年中报ROE、净利率、毛利率较07年有较明显的上升,估计其原因主要在于:一是因为中报结算收入中大部分是07年销售的高毛利率项目预售房款;二是08年上半年只有广深地区行业调整表现为房价下跌而导致毛利率下跌,而且这块销售收入尚未充分结算,而北京、上海等其他大部分城市房价并没有下跌。但作为今年上半年销售低迷的反映,开发类上市公司三项费用增加。综合考虑以下四个指标,开发类企业中表现最好的依次是绵世股份、苏宁环球、新湖创业、深振业A和名流置业,出租类企业中表现最好的依次是陆家嘴、空港股份和张江高科。
2.2.重点公司跟踪——盈利能力增强,费用下降
重点跟踪开发类公司盈利能力增强,三项费用下降;出租类公司ROE、毛利率同比提高,费用下降,但扣除非经常性损益后的净利率出现下降。
重点跟踪公司中,开发类盈利情况最好的依次是苏宁环球、深振业A、名流置业,出租类表现最好的依次是中国国贸、陆家嘴和张江高科。
3.偿债能力评测
3.1.行业情况——资金压力较大是行业普遍现象开发类公司
上半年加快土地开发,表现为每股经营性净现金流出现较大负值;因信贷紧缩,开发类企业银行贷款比例减少,与07年年末相比速动比例、货币资金与负债比例上升,资产负债率、真实负债率有所下降,出租类公司08年中报表现出资金压力加大。
因直接比较公司间每股经营性现金流意义不大,考虑其余五个指标得到,开发类公司表现最好的依次是科学城、绵世股份、ST东源、旭飞投资和名流置业;出租类表现最好的依次是陆家嘴、中炬高新和海泰发展
3.2.重点公司跟踪——经营性净现金流紧张,偿债能力下降
开发类重点公司每股经营性净现金流同比出现较大负值、净负债率上升一方面是房地产行业的投资惯性所导致的;另一方面是行业主流公司规模较大、很多是全国性布局,作为重点公司要保留一定的开发投资规模。负债比例上升,短期偿债能力得到改善表明一二线龙头公司在紧缩的信贷政策下更容易被银行认可。出租类重点公司每股经营性净现金流也出现较大负值,速动比例、货币资金负债比、资产负债率有一定改善,但真实负债率和净负债率略有提高。
重点跟踪公司中,偿债能力最好的依次是城投控股、名流置业和中粮地产,出租类表现最好的依次是陆家嘴、世贸股份和金融街