|
||||
4.业绩增长速度评测
4.1.行业情况——增长速度放缓
上市公司08年中期业绩增速较07年中期放慢,我们预计08年全年房地产上市公司整体净利润增速将会下降到31%左右。
综合考虑业绩增长的三个指标,开发类公司表现最好的依次是首开股份、滨江集团、新湖创业、上海新梅和绵世股份;出租类表现最好的依次是陆家嘴、空港股份和外高桥。
重点公司收入增长速度好于行业总体,反映出在市场竞争压力加大的情况下龙头企业优秀的竞争力,开发类中期业绩增速较去年略快,受益于两税合并,归属母公司净利润出现较大幅度上涨。
重点跟踪公司中,开发类增长速度最快的依次是首开股份、上实发展和苏宁环球,出租类表现最好的依次是陆家嘴、外高桥和张江高科。
5.营运能力评测
5.1.行业情况——营业周期变长
开发类公司存货周转率略有下降,总资产周转率稍升,营业周期显著变长;出租类公司存货周转率下降较快,营业周期变长。
考虑存货周转率、总资产周转率和营业周期三个因素,开发类公司表现最好的依次是鲁润股份、绵世股份、美都控股、*ST高新和ST道博;出租类表现最好的依次是中炬高新、空港股份和鑫茂科技。
5.2.重点公司跟踪——营运速度低于行业水平
开发类、出租类重点公司周转情况低于行业平均水平,08年中期周转低于去年同期。重点跟踪公司中,营运状况最好的依次是苏宁环球、香江控股和中国武夷,出租类表现最好的依次是阳光股份、世贸股份和中国国贸。
6.所得税收入比评测(重点公司)——开发类税率下降
因两税合并的影响,开发类公司08年中期所得税收入比较07年降低,而出租类这一比例反而变高,原因在于很多出租类公司本享有低所得税率优惠,因两税合并反而使得税率提高。
开发类所得税收入比最低的依次是深长城(中报亏损)、华侨城和中航地产;出租类所得税收入比最低的依次是外高桥、金融街和阳光股份。
7. 08年上半年销售业绩评测(重点公司)
不完全统计,目前08年业绩100%锁定的重点公司中有华发股份、保利地产、金融街;其中,截至6月末华发股份已有16个亿收入将用于09年做业绩,截至8月末保利地产将有80亿元将用于09年做业绩用。其他万科A、深振业、万业企业和苏州高新差强人意。
8.重点公司估值越来越安全
目前开发类08年平均动态PE不足13倍,出租类平均动态PE为22倍,开发类、出租类最新PB只有2.16和2.52倍,RNAV分别折价38%和36%,估值已越来越安全。
开发类估值最低的分别为金地集团、首开股份、深长城,出租类估值最低的为阳光股份、金融街和张江高科。
9.行业趋势及公司推荐
9.1.行业变化:受困资金压力,周期变长
从上市公司半年报可以发现,行业受07年房价大幅上涨和08年两税合并影响,毛利率和净利率都有较大幅度提升。但宏观调控政策对整个行业尤其是开发类公司已产生了较明显影响,集中表现在开发类公司上半年销售收入明显下降、三项费用率上升、收入增长放慢、存货周转放慢、资金压力加大、偿债能力下降、营业周期变长等。
重点关注公司作为行业或地方龙头企业,在成本、获得资金、管理上更具有优势,表现出比行业更快的业绩增长速度。但同时我们也看到,重点开发类公司营业周期也在变长,经营性净现金流出现较大负值和净负债率上升,其一方面为了保持自身的龙头地位,公司要保持相当规模的新开工面积;另一方面受困于资金寒冷的冬天,要缩紧身体过冬,需要减少拿地支出,放慢开发投资进度。
房价涨幅过高导致的市场自身调整压力和房贷政策紧缩导致了成交量下降,目前房价调整相对充分的是深圳和广州区域,而今年以来到8月初,北京、上海等其他一二线重点城市整体上房价基本没有调整;由于房价调整并不充分,开发商也尚未出现优胜劣汰,所以预计短期内中央不太可能出台专门针对房地产行业的贷款放松政策。
9.2.行业配置:维持增持评级
目前,香港H股10家重点公司08年动态PE平均12.8倍;A股一二线主流地产公司08年动态PE为14.92倍,其中,开发类地产公司08年平均动态PE为12.49倍,RNAV平均折价37.78%;出租类地产公司08年动态PE为21.93倍,RNAV折价36.03%。按最新的每股净资产,开发类地产公司平均PB为2.16倍,出租类地产公司平均PB为2.52倍,其中深长城、中航地产、亿城股份、名流置业、天房发展、金地集团、苏州高新PB不足1.3。维持行业增持,但建议谨慎,建议标配或适度低配。
上市公司层面,关注的将是在这一轮行业调整中能够获得更大成长的公司。万科类公司追求规模和周转,通过预售08年业绩锁定性越好的公司,09年获得超越行业平均增长的条件就越充分,这中间以保利地产、华发股份、万科为代表。非万科类公司追求毛利率和高附加值,这种毛利率或者来自于他们独特的拿地模式确保低地价成本;或者来自于出租物业+开发销售的双业务架构;或者来自于住宅、写字楼、商业等多元化的产品线,这类公司以张江高科、华侨城、中粮地产、金融街、招商地产为代表。