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新规二
市民可自行选择银行办理按揭据悉,现在市民以按揭方式购买开发商的一手房,只能在开发商指定的一两家银行里申请按揭,市民可选择的空间不大。不少购房市民都抱怨,开发商指定的按揭银行给予小业主按揭的优惠少,有的银行则是网点少,以后供楼存款很不方便。以后,这一情况将会有所改变。
根据《合同》规定,购房小业主可以选择像以前一样由开发商代理办按揭手续,也可以选择自行办按揭手续。如果市民选择后者,开发商要在规定的时间内,把有关申请资料交给小业主。这样,小业主可以自由选择按揭银行,也可以选择更灵活的还款方式。
新规三
业主自办预告登记防一房多售
近几年,广州楼盘一房多卖、卖抵押房、重复抵押等违规行为时有发生。而开发商可以做“手脚”的关键是,《商品房买卖合同》登记备案必须由开发商来办理。
虽然购房合同规定在签订合同30日内开发商要为小业主办登记备案,但开发商不如期办证,小业主很难监督开发商为其办理。在没有为小业主办理《商品房买卖合同》登记备案的情况下,开发商有可能把房子再卖出去,或者抵押出去,而一旦出现这种情况,购房小业主虽然签了合同交足了房款,但仍然不是房子的产权人,房屋往往会被做了登记备案的新买家或者抵押银行拿走。针对此,《合同》规定,小业主可以自办预告登记。小业主可以选择与开发商共同办理,在签订网上购房合同日起30日内办理申请,或者由开发商在规定时间内办妥。如果开发商在超过期限内未办好预告登记的,小业主可以自行向房管局申请办理,维护自己的权益。
-《合同》细节解读
一.明确交楼需具备条件
据了解,广州常出现业主收楼入住后,楼盘还未做好永久供水、供电等情况。究其原因是以前购房合同约定的交楼条件很简单,如以“办妥竣工验收备案手续”作为交楼条件,其说法简单,很多业主不明白这一手续所包含的意思,稀里糊涂地收楼了。《合同》增加了不少的交楼条件。要么楼盘已经办好初始登记(大确权),这意味着楼盘所有工程设施都已经做好并通过验收;要么要获得以下证明:燃气工程验收合格文件及与燃气公司签订的供用气合同;电梯安装分布工程质量监督机构出具的电梯验收准用证;单位工程施工安全评价书;市政基础设施的有关质量监测和功能型试验材料;供电工程验收文件;供水工程验收文件。
这样,业主收楼时可以一一核对上述证明文件,如果开发商不交齐资料就可以拒绝收楼了。
二.明确各部分保修时间据悉,以前的购房合同并没有详细列明房屋的保修时间,只是要求按照《住宅质量保证书》的要求去做。而《合同》对房屋不同部分的保修有了明确的保修时间。如地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程,有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏,为5年;供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;电气系统、给排水管道、设备安装为2年;装修工程为2年。
三.预售房和现楼有区别据了解,以前的《广州市商品房买卖合同》是把预售房和已经办理好初始登记(大确权)的现楼两种情况放在同一份合同里设计的。但因为预售房和现楼买卖的规定有很大的不同,这次《合同》把其分开,设计出一个预售房买卖合同的示范文本,一个现楼买卖合同示范文本。现楼买卖合同示范文本中减少了预售房款监控的内容;办房产证的时间并没有210个工作日的硬性规定,主要由买卖双方约定。