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要回答这个问题,首先要对中国经济形势及房地产形势做出判断。2008年以来,国内外宏观经济的错综复杂性加大了判断中国宏观经济未来走势的难度。年初温家宝总理曾经说过2008年是中国经济最困难的一年,当时大家对此尚存疑虑,现在来看,感同身受。目前,中国经济存在的困境主要是输入型高通胀。国家统计局发表的经济评述表明,我国经济的对外依存度已超过60%。在能源、粮食问题依然严峻,大量游资参与资源性产品期货炒作、次贷危机依然在全球蔓延的国际经济形势下,中国经济在短期内要想独善其身难度非常大。
国家统计局公布的数据显示,7月份我国PPI同比上涨10%,CPI同比上涨6.3%。与央行年初预测的2008年中国经济增长率将在10.5%左右的数据相比,中国经济虽然还处于良性发展阶段,但发展内容已经发生了根本性变化。
在这种情况下,国际游资进入中国的步伐必然会放缓。更为重要的是,人民币汇率形成机制改革三年以来,人民币对美元升值幅度已超过20%,距离汇率均衡值越来越近,未来升值空间正在逐步缩小。随着美元减息预期减弱,未来美元可能会走强,在此情形下,人民币升值所带来的套利机会降低,国际游资进入中国的主观推力减弱。央行公布的数据显示,2008年6月份,我国外汇储备新增119亿美元,远低于4月份的755亿美元和5月份的403亿美元,扣除贸易顺差减少和外汇缴存准备金因素,热钱流入已明显减速。在这种情形下,尽管以徐滇庆教授为首的一部分专家认为国际游资会再度炒热中国房价、股价,但以黎以焕为首的另一些专家却在担心“热钱”奥运后撤出中国的后果。
热钱流入对中国经济的破坏程度远不及大规模热钱快速撤离的严重。大规模热钱快速撤离,不但会对我国的外汇储备造成影响,而且会搅乱股市、楼市,并进而引发中国经济的震荡。对此,政府管理部门已有所警觉。近两个月,国家颁布了一系列外汇管理规定,严堵国际资本短期进出渠道。同时,央行设立汇率司,深化外汇改革,加强跨境资本监管。从政府的一系列政策措施可以看出,防止热钱短期进出是当前外汇管理工作的主要职责。
游资再进入房地产市场的可能性不大认清国际游资未来的流向对房地产开发企业非常重要。当前,我国不少地区的房地产市场出现了调整,虽然国家发改委公布的数据显示,2008年7月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%,但上涨背后,却是许多地区,特别是一线城市,交易量大跌、有价无市的整体疲软和上扬乏力的市场状况。
虽然市场状况日渐清晰,但是还是有些开发商和炒房人对房地产市场抱有幻想,希望国内外游资能够重新将房地产市场推向高潮。对于这部分人来说,认清现状尤为重要。因为现实是:一方面国家正在采取措施严防热钱短期进出;另一方面热钱流入的步伐正在放缓。在全球经济衰退的背景下,中国经济虽然基本面健康,仍然一枝独秀,但热钱进入中国的总量会越来越低已是大势所趋。
尤其值得注意的是,即便有热钱继续进入中国,也很难再大规模进入房地产市场。主要原因有四点:
首先,目前中国房地产市场发生的调整是市场性调整,对于这一点,热钱可能比普通大众更深有体会。
其次,美国次贷危机的发生,使全球数以亿计的家庭受到影响,许多国家的房地产金融机构和炒房者都受到了冲击,甚至使贝尔斯登等具有全球竞争力的投行破产、倒闭,使许多炒房者血本无归、负债累累。活生生的案例,热钱不会不引以为戒。
第三,新的住房政策体系加剧了国内外游资进出房地产市场的风险。随着住房保障体系的确立,我国房地产市场格局将发生根本变革,政府大量保障性住房的推出将使占社会绝大多数的中低收入家庭远离商品房,游资丧失了炒作需要的空间及接盘的下家。
最后,更为重要的是,在当前紧缩货币政策与深度市场调整的双重作用下,热钱在中国房地产市场已无利可图。在此情况下,热钱即便选择待在银行,也没有理由和动力进入房地产市场,这种情况短期内根本不可逆转。