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央行降息和局部性下调存款准备金率对于具有资金密集特征、且目前正处于资金冬天的房地产行业,构成一定成都的正面利好消息。具体体现在购房者和开发商的利息负担有所下降。
5年以上按揭贷款利率下降9个BP,对于15-25年贷款期限的购房者来说,每百万元按揭贷款月供支出减少100元。1-3年内贷款利率下降27个BP,每亿元开发贷款年利息支出减少27万元。
目前行业消费或者需求第一决定因素是居民收入保持最近3年平均增速、房价15-20%跌幅的理性回归,即房价收入比回到04年前后9倍左右的水平;行业投资或者供给第一决定因素是销售形势稳定推动开发商销售回笼资金稳定、银行贷款额度有所放松。因此,利息负担下降对行业刺激作用有限,行业难以由此出现大的反弹机会和反转机会。
3年以上长期贷款利率降息幅度小、局部性存款准备金率下降和贷款额度并未放松,表明央行货币政策的放松有一定试探性,房地产行业是否能有更好的回暖取决于政策持续放松的利好,比如:放松二套房贷政策等,而这可能还是和房价收入比回到合理水平有关。
房地产板块由于股价大幅下跌,反映了行业诸多不利预期,所以板块存在超跌反弹机会,预计主流公司反弹幅度在15-30%之间,即08年PE回到12倍PE,RNAV折价30%左右(附表4)。行业评级维持谨慎,但依然偏谨慎,建议适度低配或标配。
可关注三类个股:(1)业绩保障性强的公司:保利地产、金融街、华发股份;(2)非万科类公司:张江高科、华侨城A、中粮地产,他们的地价成本领先优势有望保持,在行业毛利率下滑趋势中依然获得良好的毛利率,同时他们持有低成本的成熟物业。(3)重点公司中质地良好的超跌股:上实发展、招商地产、万科A,首开股份、金地集团。