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房地产市场的不景气,直接反映在资本市场的股票价格上,金地集团的PB已经低于1.08,甚至低于该公司在2005年5月的历史最低股价3.7元时的PB——1.1。长江证券研究部的房地产行业分析师苏雪晶认为,房地产投资进入一个尴尬时期:政府“不救市”、外资“逃离”中国、城市化终结和人口红利消失几个宏观背景之下,投资者需要关注数据背后的政策趋向,对城市和人口问题进行再探讨,并认识到正确判断行业底部的方法。
长江证券的宏观策略研究员周金涛认为,房地产的发展要在中国经济转型的大背景下理解。从2007年开始,中国步入工业化转型期,转型期是从起飞到大众消费时代的过渡阶段,按照工业化的经典过程,这一进程大约持续20年时间,预期在2025年附近完成。他认为在2015年之前,我国经济增长仍可持续,并将出现走向成熟阶段的产业和城市化特征。长江证券的房地产行业研究员苏雪晶介绍说,调查来看,目前是房地产购买的信心指数在向上,表明消费性价比渐渐合理,但企业家信心指数向下。通过有关“热钱”数据的监测,可以看出,今年上半年外资有离开现象。此外,在我国城市化率进入40%-50%的区间后,城市化速率放慢,人口老龄化的速率加快,老龄女性对房地产的影响更大。
苏雪晶认为,判断行业底部的方法是:通常看房价收入比,但实际上更有用的是土地市场。统计显示,今年我国十几个城市只完成了10%左右的用地计划。由于土地出让和新开工面积低迷,明年地方政府可能将出现政策财政赤字。对于土地市场的判断,他认为,如果明年上半年出现价格回落,但成交量上升,则标志着行业底部的来临。
对于“保招金万”几大房地产公司,各有不同的关注点和买点。长江证券认为,保利地产的土地储备成关键,同时也存在管理能力、央企整合的不确定性。对招商地产来说,可关注增发的战略意义。该公司有近60亿元的销售收入,是具有转折意义的一年,值得关注。金地集团的收入分布非常合理,在长三角区域的市场占比较高,具有销售优势,上半年低于市场预期的销售,未来如何演变值得关注。万科的买点则可能在明年出现。在目前销售情况下,下半年要达到600亿元的销售才能保证明年不出现负增长。
投资:进入尴尬时期