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万科的降价风从珠三角吹到长三角,会否继续向北吹袭?郁亮表示,以北京为主的市场“水很深”,去年北京地区在万科集团内销售仅为第七名。万科还要在当地练水性。而具体项目是否降价的决议他本人不会参与,交由一线公司处理。
而肖莉补充,万科降价背后的逻辑是现金为王。快速开发,快速周转。珠三角率先开始降价,是由于当时已经看到了当地成交量的萎缩。为了刺激低迷市场于是率先降价。而从珠三角到长三角的降价行动,效果不错。目前万科的市场份额在进一步加大。近期的促销,上海短短几天回笼6个多亿,杭州推出的促销产品目前只剩数套。
万科会根据不同的市场、不同的产品、不同的竞争态势、不同楼盘的利润空间,决定价格策略。郁亮补充到,集团现在对市场非常敏感,关注每个城市甚至每个小区域的变化。同时万科相信政府调控的导向,将顺应市场而为。
即使目前从紧的货币政策开始出现转向,但是,万科没有认为楼市已经到底,而房地产业也没有出现像媒体所形容的惨状,仍然处于理性调整的阶段。“房地产行业相比珠三角的制造业,目前远没有到达水深火热的地步。而且‘解放军’不会在这个时候出现,房企能做的只有自救。”
万科今年1~8月的销售面积出现了同比下滑,在余下的4个月中,楼价的下降趋势已经难以扭转。万科今年会否将首度出现近5年来的首次业绩同比下滑?
郁亮表示,万科在不同的时间段有不同的经营业绩目标。在现阶段,万科的目标就是跑赢大市。今年1~8月万科销售了313亿元,市场份额上升到2.7%。对于未来,企业将通过不断顺应市场进行灵活调整,不能随便预测未来业绩的量化表现。
“对万科来说,现在最大的问题是死存货,即卖不出去的房子,而不是土地。土地可以通过押后开发或者延迟开发解决问题。”郁亮总结。他表示,在59亿元的公司债成功发售后,万科的现金短期偿债比从此前的1.0上升到了1.6,速动比率也从0.6上升到了0.8。“可以说,在内地房企中,现在少有像万科这样现金充沛的公司,而这些现金足够支持我们度过冬天,等到春天。”