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2004年,央行宣布自4月25日起,限制商业银行的信贷向房地产业盲目放贷;国务院提出将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这个规定在资金普遍不充足的房地产企业里引发了震荡。随后,国务院办公厅又连续发出深入治理整顿土地市场的通知。
2005年3月,国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》(“老国八条”);4月,国务院出台的2005房地产蓝皮书,《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”);5月,国务院转发了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,此即25号文,国家层面控制房价行动就此启幕。
2006年5月,九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》再被国务院转发,是为37号文,文件明确要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、经济适用房和廉租房建设目标,“90/70”政策被提了出来,税收和信贷等政策进一步紧缩。
被访人物:金都房产集团总裁吴忠泉
吴忠泉和他的金都房产,是当年第一批向杭州老十八家房企发起挑战的民营房地产企业之一。创业过程中的艰难和应变,做为老板,他的体会特别深:“这个行业的每一次调整,都是自我提升自我完善的过程。”吴忠泉就是在每次的房地产低潮期中寻找提升点,从而促成了金都十多年来的发展壮大。
上世纪90年代初中期的那次楼市低谷中,“银行开发贷款很严,民间高利贷达到了2分5”。当时吴忠泉在做金都新城项目,为了抓住客户,项目开发提出了“3高2低的绿色房产”理念,即高标准小区配套、高质量工程、高绿化率、低楼层、低容积率,小区还在物业楼专设客房部。
在吴忠泉看来,从2004年开始到目前的楼市波动期,其实一脉相传。跟以前相比,目前整个经济环境已经发生了很大变化,不但公司的开发量加大,而且所面对的客户群也广了,“以前的客户主要是首次置业者,现在很大一部分是第二次甚至多次置业者,因此楼盘品质和专业细分化程度都要提高。”
在2004年调控期开始后,金都更注重修炼内功,尤其是把“科技绿色人居”作为提升点,在当时的金都华府建设上,其在杭州率先建人居科技馆,引入国内外先进住宅科技产品。之后的城市芯宇走的也是科技、绿色、生态的道路。
如何应对目前的杭州楼市冬天?根据自己十多年的经验,吴忠泉认为一是要抓客户服务,二是要深化合作,比如争取上市、引入基金投资、开展股权合作等,尽可能化解资金难题。