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东莞中原地产研究部经理车德锐说,目前东莞房地产开发商是“三分天下”:深圳房地产商、广州房地产商以及资金量本不太富余的本土房地产商,“地产的特殊性,注定诸多公司或多或少在资金链上存有担心。”只要资金链一有问题,“开发商首先想到的是回笼资金,降价促销便是最有效率的办法。”
去年下半年,随着外贸的不景气,东莞就率先感受到了楼市冬天的来临。万科在广东的降价,最先就是在东莞以“团购价”形式爆发。中天力通营销部一位负责人说,因为楼市的低迷,东莞有近三成的开发商资金回笼受到影响。
与此同时,银行贷款也在进一步紧缩。广发行东莞分行姚宏军坦言,目前房地产开发商能够贷到的款已经越来越少。“银行的政策是保优,仅有前几位的房地产开发商仍然可以保证得到银行的贷款,中小规模的开发商已开始出现贷款困难。”
8月4日,央行宣布对全国性商业银行在原有信贷规模基础上上调5%,对地方性商业银行调增10%,新增贷款额度约为1800亿。但据银行人士表态,此次松绑并不会惠及楼市。而本报记者从各商业银行了解到的信息是,目前仍无房地产商从这笔上调的信用贷款中获益。
车德锐分析,银行对房地产开发商贷款“扎紧口袋”,其中一个主要原因是担心楼价下跌,放贷的楼盘资产出现资不低债的情况。
本报记者在采访中发现,包括在莞的工商银行、建设银行、光大银行都对东莞地产的风险评估做出下调。“银监会对审核要求方面有所提升,单企业财务审计要求比此前要严格谨慎得多。”姚宏军说。
根据央行《2008年上半年房地产信贷形势分析报告》,目前房贷存在三重风险:一是部分房地产开发企业资金日趋紧张可能造成开发不良率上升;二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加;三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。姚宏军说,今年以来,央行的政策都是收缩银根、提高利率。在这样的政策背景下,没有人会为地产开发商承担这个风险。
降价逻辑一方面银行对房地产开发商贷款“扎紧口袋”,一方面楼市低迷导致资金回笼过慢,东莞房地产商正面临着一个寒冬。
但对普通民众而言,这或许是个好事:房价下跌,其持币价值将相对上扬。
中天力通黄强民认为,在这种意义上,银行与房地产开发商、消费者三方之间陷入了一个逻辑链条:房价下跌——银行银根紧缩,开发商贷款难度加大——资金链有可能出现问题急需回笼资金——可能导致房价下跌——消费者受益。
在链条的第一个环节,黄强民认为,房价下跌,银行对地产的风险评估也一路下滑——而评级越高,贷款额度越大、利率可下浮空间也越大。“对房地产开发商而言,这是一个恶性循环。”黄强民说,据他了解,东莞已有小部分房地产开发商陷入了这个逻辑链条之中。
黄强民认为,东莞房地产商要“解套”,还得依赖国家的宏观调控政策,以降低银行风险。“银行现在最担心的是,所批的项目一旦因为宏观政策改变,就有可能形成不良资产。”
无论是对普通民众还是房地产开发商,现在最关心的问题莫过于部分公司因资金问题而选择降价促销,会不会影响整个东莞楼市价格走势?
黄强民对此的分析是:或大或小,影响是必然的。“如果宏观政策和楼市大势维持不变,这种影响将会越来越大。”