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1998-2007年深圳楼市经历了连续上涨10年的繁荣期,本次下行经历衰退和萧条期,应该是对于10年上升浪的调整。
深圳楼市的调整,一是要挤出2006年、2007年的投机炒作泡沫成分,体现在热钱的急退,炒房者急抛售手中的房源;二是要消化存量,截止到2008年7月31日,深圳市还有可售新房51342套,可售面积518345平方米,如果按照正常的每天销售200套的速度来计算,那么消化完这些存量还需要250多天;如果按照目前的消化速度则要2—3年。三是市场参与者各方的适应调整,开发商对市场变化的反应、适应、回应都是需要时间的,比如价格策略的制定以及跟进;而购房者也在与开发商进行博弈,要么就是观望,要么就是调整购房计划。市场信心的低迷无疑会给房地产行业的调整蒙上阴影。因此,深圳楼市下行的调整还是需要时间的,对此,开发商要有做好持久战的准备。
4.楼市调整原因分析在深圳楼市走下行通道现象的背后,是由哪些因素造成的呢?是购房者的住房需求已经得到满足不再买房从而导致成交量大跌,房价大跌?是购房者开始理性地在观望等待同时期待开发商更进一步地降价?是去年的投资和投机过热形成了房地产市场泡沫而现阶段处于回落、调整、挤掉泡沫的环节?是股市大跌的传导作用到房市从而形成效应?更或者是国家的宏观调控政策实施到位,银根紧缩的金融政策使然?再不就是以上各种因素的综合?德思勤认为,深圳楼市的降价不是一个孤立和独立的事件,它与深圳市的经济社会发展、全国的经济形势、全球的经济走势都紧紧地联系在一起,根据德思勤的观察分析,深圳楼市的降价原因主要有以下五点。
4.1全球经济环境的恶化改变了投资者的投资预期
一方面,持续恶化的次贷危机不断侵蚀美国经济基本面,使美国成为世界经济最大的不确定因素,尤其是7月份爆出的房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)危机,引发美国次债危机的第二轮冲击波,次贷危机正发展成上世纪30年代“大萧条”时期以来“最严重的金融震荡”。随着危机的扩散,与美国金融联系密切的西欧、日本和加拿大等发达经济体的增长速度也将显著放缓,并远远超于市场的预期。
另一方面,全球的石油和粮食价格不断上升,国际石油价格从2007年1月的50美元/桶到2008年7月初攀到最高的147.18美元/桶,粮食价格也不甘示弱,2008年4月17日,作为全球大米价格基准的泰国大米竟达到每吨1000美元的历史性高位,短短四个月涨了三倍。联合国粮农组织警告,今年将有36个国家面临食物短缺问题,并初步预测,粮食高价态势至少持续10年。这就为原本不确定的全球经济雪上加霜,改变了很多投资者的经济预期,使得他们把投向房地产的资金撤出,转而投向其他领域。
4.2国内经济增长放缓压缩房价上涨空间
金融(次贷)危机、能源危机与粮食危机在全球掀起的惊涛骇浪再一次提醒人们,任何国家或者地区已不能和世界经济完全脱钩。显然,中国经济也不例外,也难以独善其身,既面临着对外出口的严重衰减困局,又承受着国内高扬的通货膨胀问题。国家统计局7月17日出炉的上半年GDP增长10.4%、CPI上涨7.9%的数据,再一次印证了中国经济增长放缓的事实。而这一事实在短期内很难改变。
在这样的情况下,拉动经济发展的三架马车中的外贸和消费两架马车已经乏力,因此投资这架马车会有很大的空间,但是由于国家为了控制流动性过剩实行紧缩的金融政策,投资会收到严格的限制,从而使得房地产的投资前景仍然不容乐观,从目前来说房价上涨的空间有限。
4.3银根紧缩政策令楼市观望情绪加剧
自从去年实施9.27第二套房贷政策以来,政府针对楼市的金融政策就不断在加紧调整,在2008年上半年,央行就进行了5次上调存款准备金率,最后一次在6月更是一改以往的调0.5%的幅度,上调了1%的幅度,从而使得人民币存款准备金率达到17.5%的高度。银行信贷资金的减少,再加上股市中地产股的表现不如人意,一路下跌,使得资金密集型的房地产行业融资更加困难,开发商由去年的“土地为王”转为“现金为王”,都感觉到了资金的瓶颈压力,不得不降价加快项目的销售促进资金的回笼。而随着深圳房价不断走低,一些高位入市的购房者所购物业已大幅缩水,有的损失甚至超过了首付,沦为地地道道的负资产。在这样严峻的金融政策背景下,原本打算入市的购房者只能持币观望了。
4.4热钱的急退给楼市降温
广东省省情调查研究中心的一份报告指出,广东省中资金融机构2007年累计净投放现金1701.3亿元,占全国的51.5%;比上年多投放340.3亿元。而深圳仍为广东省内现金投放的主要地区,累计投放现金占全省的78.8%,算下来深圳的现金投放占全国的四成。因此2007年这些现金的投放对深圳的楼市有推波助澜、煽风点火的作用,房价的飙升也是不可避免的了。但是随着美国次贷危机、高油价高粮价的影响,以及国内的通货膨胀、银根紧缩的作用,2008年上半年,热钱开始从深圳楼市退出,房价的上涨没有炒作的空间,于是纷纷从高位跳水,楼市不仅降温了而且开始寒冷了。
4.5楼市信心的锐减造成目前行业的不景气
深圳楼市从去年的高位下落,一直到今年上半年的持续低迷,成交量萎缩,打击了很多市场参与主体的信心。开发商为融资而四处奔波,或上市,或增发,或向银行贷款,或合作开发,而购房者担心自己所购买的房子迅速缩水,变成负资产,迟迟不敢入市,造成每天的新房成交量从200套,下降到100套,再下降到几十套。这些说明了深圳楼市的信心在消退,而信心是市场的死穴,信心不振,楼市难振。