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房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1,日本则是4∶1。按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在4~6倍之间为合理区间。
我们再来看看深圳的房价收入比,如表4所示,深圳的一个三口之家买90平方米的商品住宅所需要的总价与他们的可支配收入的比较就为房价收入比,根据深圳统计局和深圳国土与房屋管理局的数据,1997-1998年的比例在3-6倍之间,属于比较理想的合理范围。
1999-2004年的房价收入比在6-7之间,属于可以接受的范围。但2005-2007年房价收入比快速上升,2007年更是达到了17.04,而香港房地产市场在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1。在这样的情况下,深圳的楼市的泡沫太大了,房价没有理由不跌。
为了探究房价下跌的底在何方,我们需要推出深圳的房价收入比什么时候会在6倍以下,根据深圳的GDP年增长率在15%左右,假设以后每年人均可支配收入的增长率也在15%,同时再假设从2007年起商品住宅的均价每年下降10% ,那么我们推出在2011年深圳的房价收入比是5.68,回归属于1999—2004年间深圳的房价收入比的低值范围,其对应的房价为9270元/平方米。有了合理的房价收入比,才会有市场成交的基础。因此从理论上,深圳房价的调整期或有3-4年的时间,比07年商品住宅均价14129元/平方米,或有30%的跌幅,距目前深圳商品住宅均价或有2000元/平方米左右的下降空间。
但这只是一个理论上具有假设前提的推算,如果市场调整用急跌方式来“空间换时间”,今后每年商品住宅的均价每年下降大于10%,则熊市结束或会提前到来。事实上,2005年开始的宏观调控到现在逐渐见成效,为了稳定房地产市场,防止大涨大跌,政府未来可能会出台一些利好的土地、金融、交易费、税收等方面的“救市”政策,为楼市的复苏提供回暖的政策环境。而且,深圳作为1400多万人口的特大型城市,其住房的刚性需求将长期存在。随着价格的下降到位,市场环境的回暖,市场成交量的稳定回升,购房者的信心会重新复原,“买涨不买跌的市场行为,会导致其结束观望,及时入市,深圳楼市真正的大底或将提前出现。
5.3 路在何方?2008年上半年深圳市生产总值3532.88亿元同比增长10.5%,预计全年的GDP增幅仍然会在两位数。而且,从过去的经验看,深圳市多年的GDP增幅超过15%,表明了深圳经济的稳步增长,这会带来一系列良性反应:产业升级、就业人口增多、居住需求激增。从大的经济环境来看,深圳楼市还是比较有利的。另外,现在深圳工作的骨干人群,大多出生在上世纪80年代前后。这些人目前正值结婚购房的高峰期,他们将成为推动深圳楼市发展的主力军。一旦时机成熟,这些积累已久的刚性需求必将报复性反弹,导致市场购买力集中爆发。
令房地产市场信心翻转的因素有以下几个:国家上半年经济运行稳健,下半年经济总量均衡与政策运行稳定都可期待;美国次级债危机对于中国金融的影响处于可控范围;中国房地产市场的需求面稳定也算存在,并未有一夜间消失的可能。况且,房地产行业已培养出了若干运行基本面良好、经营相对稳健的领头企业,它们的自我调控能力胜出一般人的想象,特别是深圳的全国大型房企占的分量最多,如万科、金地、招商等,他们经过了市场的锻造,有很强的市场敏感性和适应性,会引领深圳其他房地产企业走出目前的困境。再加上市场经验证明,信心低迷从来都不会持久,因此,信心的翻转随时可以期待。所以,无论开发商,还是购房者,更或是房地产行业的从业人员,都应该树立起对市场的信心,对关联一百多个行业的行地产行业充满信心,看不到这一点,提不起信心,就难以挺过行业的调整期。