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还有,今年十一黄金周,住房销售的失败,还在于房地产开发商仍然以往年的套数来推销住房。比如,不少房地产开发商告诉我,只要购买住房者的信心有了,再加上他们一定程度的促销活动,那么住房销售的繁荣又会出现。但是,我就告诉他们,今年的房地产市场购买对象不同的,因此用以往的促销方式来做是不成功的。因为,在投资者为主导的房地产市场,房地产的价格是由投资者或炒作者对市场风险评估及预期来决定。如果炒作者认为市场风险低,投资的预期收益高,那么就会涌入市场。在这种情况下,市场信心当然是十分重要。但是,如果以住房消费者为主导的市场,住房的价格是由消费者的支付能力来决定。如果把房地产市场的价格定得过高,让绝大多数人没有支付能力的人进入这个市场是不可能的。在这种情况下,开发商的促销政策最好,所谓打折最高,需要购买住房的居民同样是无能力进入这个市场。因此,在目前的房地产市场,希望通过提振信心来诱使住房消费者进入房地产市场是不可能的。要让住房消费者进入房地产市场唯一的方式就是让房地产市场价格回归到他们有支付能力的水平上。
同样,不少地方政府,希望以什么购房优惠的政策诱使居民进入房地产市场,当然,如果房价顶得天花板上,是有一些人进入市场,但是对绝大多数居民来说,由于过高的房价超过他们的支付能力,政策对他们最优惠,其意义不大。可以说,不少地方政府同样没有明白其中之道理。
还有,随着美国次贷危机所暴露出来的房地产泡沫所带来的风险越来越大,尽管中央政府也可能推出短期繁荣政策,但是中央政府更不愿意看到美国的金融海啸在中国重演,因此,中国的房地产市场要想重新走上炒作或投机之路是不可能,对房地产炒作遏制的政策也不会改变。因此,无论是房地产开发商,还是地方政府及炒房者,想重温“金九银十”旧梦是不可能了。“金九银十”早就成了历史!在这种情况下,房地产开发商就得重新审视其营销策略了。前几天,有一个房地产开发商对我说,他们没有面临多少销售问题,只不过改变一下其企业利润预期就够了。我想,他说是对的。