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近日,有媒体报道称,中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策,通过这些政策来救房地产市场。
政府为什么要这样做?原因就在于,美国房地产市场的价格下跌,导致了这次全球金融市场危机。中国要防止出现美国式的次贷危机(聚焦美国金融漩涡)或金融危机,政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。
其实,这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系,颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒了因果关系,来改变中国当前的房地产市场政策,那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。
事实证明,美国次贷危机的根源是房地产泡沫所导致。事件的导因是美国“9·11”事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后,美联储为了减少这些事件对美国经济冲击,防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘。而货币政策的宽松,使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率产品,让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场,然后将这些次级贷款证券化及衍生化。金融创新工具的风险及危机越来越大。
还有,美国房地产市场泡沫很快被吹大的根源,是这几年银行透过银行信贷(资产证券化),给住房购买者提供过度的便利金融杠杆及流动性。当房价(专题)下跌,房贷成为负资产时,与之相关的证券化产品迅速被市场抛弃,整个证券化产品链条断裂,从而引起市场恐慌性抛售,次贷等产品流动性急剧枯竭及价格急速下跌。持有这些证券化产品的金融机构就在这种情况下崩塌。
目前,中国的房地产市场,由于早几年价格快速飚升,房地产市场泡沫同样吹得很大。2007年,政府看到房地产问题所在,采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机,从而使得国内房地产泡沫有所收敛。因此,今年以来,国内房地产市场出现销售迅速下降,但是,没有挤出房地产多少泡沫,消费性居民也就没有支付能力进入房地产市场。
可以说,目前国内房地产市场最为重大的问题是:一方面房地产开发商手上持有大量的住房不降价销售,而大叫要政府救市;另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降,下降到绝大多数居民的支付能力水平上,那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。
但是,在这种情况下,如果政府放松房地产市场政策来让市场泡沫再吹大,这是在用一个更大泡沫取代另一个泡沫。这样,短期房地产市场解套了,地方政府土地财政增加了,表面上的GDP增长了,社会经济也繁荣了,但是另一个巨大的房地产市场泡沫则形成了。而吹大的泡沫最终是要破灭的,因为,就目前的情况来看,如果房地产不是一个炒作投机的市场,中国的绝大多数居民是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场,如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、制造短期的房地产市场繁荣、增长GDP,那么,这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。所以,我们绝不可用颠倒了的因果关系来理解中国房地产市场问题。