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曾经贵为楼市宠儿的次新房,因其看得见的现房、成熟的社区、完善的配套等优势,一度被购房者追捧,但现在次新房的风光已经消失不见,挂着招租、出售信息的次新房常常无人问津,其命运甚至比不上房龄更老、已被人居住过的二手房。次新房的风光为何一去不复返,原因何在?
劣势1 价格不占优势今年随着楼市宏观调控政策、封顶贷金融政策的出台,购房者理性购房、观望情绪的加重,现房、准现房首次大批量出现在房产市场上。早早体验预售房不确定因素的购房者,在面对现房、准现房时,却表现出超乎寻常的冷静与理性。以光华大道、南延线为例,已经完全呈现的楼盘比比皆是,低价促销的宣传也是每日刷新,但销售业绩却并不理想。
“以现在的价格来看,现房、准现房的价格比起周围的次新房,更有竞争力。”中介公司好易家负责人介绍说,目前有的楼盘推出的产品,价格比一、二期要优惠得多,以当年价格购得的次新房在目前市场情况下,价格方面已完全没有竞争优势。新推的现房、准现房在产品品质、小区环境等各方面,都不比次新房差,而且一些当年开发商捂盘留下的现房,在朝向、户型、楼层方面都是非常好的,加上现房的配套、小区环境已经完全呈现,本来应该具备更高的价值,但受市场大环境的影响,开发商以降价套现,现房的销售价格不涨反跌,有的甚至比当年的开盘价还要低;而次新房,特别是同一区域内、一、两年前购买的次新房,由于当年买入的价格比较高,再加上后期的维护成本,价格居高不下,这是造成目前次新房失宠的决定因素。
劣势2 选择面更狭窄“为方便孩子上学,本来打算在学校周围买一套二手房,都看过几次了,但因为房子的朝向不好,一直没有确定,但最近到学校周围看房的时候,发现好几个楼盘都在做现房促销,价格合适,可选的房子也多,就定了一套新房,买得也放心,还省了一些手续费。”魏女士近日在九眼桥附近为在川大上学的儿子买了一套小户型,暑假期间反复研究的购买次新房策略一直没有实施,最终还是选择了年底就交房的新房。
像魏女士这样开始青睐次新房,最终又下单准现房的客户不在少数。次新房买卖方均系个人,各自的诚信状况较难掌握,只能通过房产中介获得保障,但由于中介费用较多,加上5%的税费,本来价格就不占优势的次新房,要付出的买房成本更高。而且次新房大多散落在各个楼盘,与新房相比可选择面狭窄,新房可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选,而次新房卖家抛出的房产只有一套,通过中介推荐也最多只有几套的选择,购房者几乎没有选择余地。“现在很多电梯公寓是楼层越高越便宜,但次新房却依然保持了以前楼层越高越贵的特点,比如买新房,5楼到10楼都是一个价,但次新房,6楼的价格都要比5楼贵,显然就不划算。”
劣势3 交易成本更高和新房相比,次新房的交易成本更高。买房,契税与进户各项杂费可至交房时付;以按揭贷款购房的,还需付给银行贷款保险费等费用,无论新房还是次新房,这些费用都是必须交纳的。相比新房,通过中介购买次新房的购房者要增加支付中介佣金,一般行业标准是成交价的3%到5%,作为二手楼市的潜规则这项费用基本都由买方承担,以50万元一套房产计算,购房者至少要增加1.5万元的费用。再加上二手房交易涉及到的一些税费,如果是房龄不到5年的次新房,交易过程还要承担5%的交易税,这就会再增加2.5万元的费用。
不过次新房也有自己独到的竞争力,一些土地资源比较珍稀的区域,由于受土地限制,已没有新房建筑,次新房的地段优势便显得珍贵。而且目前的次新房受大势影响,在增幅方面比起房产较热的时期,已有部分回落,对需要立即入住的购房者,次新房确实是不二之选。