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房子可能是很多人一生中所购最大的物件。房产新政再次亮相,想买房的投资者是借机买入,还是观望等待?想卖房的人是马上出售,还是转售为租?这一政策对其他投资领域的影响又有几何?
昨天,本报记者请多位权威人士细致解读。
现房/持有还是抛售? [个案]2003年,王先生以每平方米5500元的价格购入一套100㎡的商品房,总价为55万元。他首付15万元,银行贷款40万元,年限为20年。上个月,王先生以每平方米8000元的价格在中介公司登记预备出售此房,但现在遇上了新政策,他很困惑目前是继续持有,还是抛售?
[算账]根据税收征收规定,王先生如要出售此房,所要缴纳的税费总额=营业税+印花税+个税,共约75950元左右。如果现在出售,实际收入=转让收入-首付-应缴税收-三年房贷利息,约532950元。
王先生如果“转售为租”,三年后再出售此房,届时因购房已超过5年,因此不用缴纳营业税和个人所得税。因此,我们暂把三年后的转让价仍定80万元,三年期间每月出租收入2000元。
按照目前新政细则规定的“对于未能出具合理费用相关凭证的业主,个人所得税以转让价的1%来征收”,王先生只要缴纳8000元的个人所得税就可以了。如此算下来,此房的实际收入约为556100元。
但是,如果王先生将房售出,把售房所得的53.3万元用其投资,以每年5%的回报率计算,三年后将61.7万元,比三年后出售此房的收益高出4万元左右。
由此可见,“转售为租”并非最佳选择,而且王先生还应考虑到房屋出租后有可能与租房者产生的以外纠纷等问题。
持币/租房还是买房? [个案]小张和女友现每月1200元租房,前一阵看中了一套价格为100万元的房子,想买来作为婚房。随着房产新政的推出,面对中意的房子,小张有些犹豫了,100万毕竟不是小数字,是买还是租?
[算账]理财专家建议,对于想要购房的人来说,今后一段时间内可能会有机会,租房却是一个值得考虑的选择。比如小张,他购房打算首付三成,为30万元,其余70万元申请20年期商业贷款。
按照目前贷款利率的下限计算,如果用等额本息的方法,平均算下来,小张每个月要还银行的利息就是1997元,比他现在每月1200元的房租还要贵。因此,现在买房意味着未来几年中,如果出现更安全、收益更高的其他类别的投资机会,小张根本无法投资。