目前售价 |
均价5000元/㎡左右。9月27日, 91平米二室直降10万元,由56万调低至45万,也即均价由6200元/㎡速降至4990元/㎡。 |
成本因素 |
从公开的资料分析表明,首创当初的拿地成本大概在1700元左右,如果附加后续的建安成本、销售成本,估计其成本线应该在3500元左右。这个成本线如果估计基本成立的话,那么目前四期5000元的均价下,首创的平均利润率仍在40%以上,高于市场的平均30%的毛利率水平,换句话说,从回归行业平均利润水平的角度,四期还将有10%的降价幅度,如果再考虑到行业整体景气程度的下降,估计最大降幅还将达到20%,这样算来,四期在未来一年的目标价定为4300元左右。(参考网友cokopo分析) |
企业因素 |
9月27日,首创针对四期采取大幅降价行动,91平米二室直降10万元,由56万调低至45万,也即均价由6200元每平速降至4990元每平。这意味着在经历了半年的煎熬后,首创迫不得已,也开始了回归之旅,并且从其降价的力度看,很可能是采取了一种一次到位的策略。据资料记录表明:首创一期开盘价在4700左右,二期均价在6000左右,三期在7000左右。(参考网友cokopo分析) |
市场因素 |
在宝翠花都降价之后,有很多业主损失惨重,有的业主一周前买房,一周后即损失20万。于是,在降价后,很多业主前往售楼处要求退差价,导致短时间内售楼处被围,沙盘也被砸。在此种情况下,宝翠花都是否还会降价有很大疑问。
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降价可能 |
因此,我个人判断,宝翠花都目前的降价,基本上是一次到位的价格。如果出现首创集团的强大现金缺口的需求,以及市场继续萧条甚至恶化,不排除有继续降价的可能,但是这种可能性并不很大。
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降价空间
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如果出现继续降价的可能,宝翠花都的均价应该可以降到4500元/㎡左右。 |