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“衣、食、住、行”都属于生活必需品,任何人都离不了,区别在于不同收入的人解决方式不同。有钱人可以穿高档服装、吃大餐、住别墅、开跑车,穷人也可以在市场上买便宜的衣服、吃粗茶淡饭、乘公交车,但惟独没办法通过市场方式解决住的问题,买房是买不起的,租房还是租不起。
所以,房地产业从来都不应该是一个普通的经济行业,而是具有很强保障性的准公共行业。对这个产业健康度的观察,绝不能只看其所占GDP的比重,更应该看到百姓购房贷款占其收入的比重、房地产业对其他行业挤出效应等指标。
另外,房地产在长期的经济发展中是不可持续的,所以从来都不应该、也不能是一个国家的支柱产业。发达国家的支柱产业可以是汽车制造业、IT产业、文化产业等等,但绝没有一个国家能够靠房地产的非常规发展保持长期繁荣。一旦房地产业占国民经济的比重超过红线,政府就应该采取严厉的调控措施。
各国政府采取的房地产市场模式各不相同,市场主导模式(如美国)和政府主导模式(如新加坡)是两种极端模式,其他各国大体是各种形态的中间模式。对于中国这样各地区发展不均衡的大国来说,以市场为主导,辅以政府直接参与的模式应该是将来房地产市场的定位。
“以市场为主导”中,政府的政策至关重要。这里,我们看看美国的房地产市场政策:
美国目前的房地产市场格局是从上世纪三十年代罗斯福新政开始的,应该说,前六十年是良性的,最近十年在次贷上出了大问题。
美国房地产政策非常关注廉价性,比如,最常用的标准是收入的30%,即把月收入的30%以上用于住房花费上的家庭被认为承受过度住房压力。由于次贷危机“名扬天下”的“两房”作为政府支持(同时受法规制约)的企业,也有其“廉价住宅目标”,例如2006年的具体目标中这么两条:
1、中低收入目标:政府支持企业收购的所有住房贷款中至少有53%的承借人家庭收入不高于其所在地区的平均收入;
2、特别廉价性目标:政府支持企业收购的所有住房贷款中至少有23%为极低收入家庭(户收入低于其地区平均收入的60%)或低收入家庭(户收入低于其地区平均收入的80%)所有。
当然,次贷危机的根源与这些目标也有关系。但是,一系列这样的政策使美国的自有房率从1940年的44%提高到1960年的62%、2004年的69%。有报道说,中国的自有房率达到80%,不知道是怎么统计的,估计其中有相当比例是农民的自建房吧(其中不少是危房)。
更有借鉴意义的是美国对住宅质量问题的定义,卫生设施、供热、走廊、维护、电力五个分类中,任何一类出现问题均视为有严重或中度质量问题。2003年,美国存在严重质量问题的住房占总量的1.9%,存在中度质量问题的占4.1%。这里仅列举“维护”这个类别的明细:(1)外部渗水,例如从屋顶、地基、窗户或门;(2)内部结构漏水,例如管道或卫生设施;(3)地板上起洞;(4)墙壁或天花板有洞或裂缝;(5)超过8×11英寸(相当于0.2×0.8米)面积的涂料脱落;(6)在过去的90天里有老鼠出没的现象。上述维修问题中出现3个或4个属于有中度质量问题,出现5个以上属于严重质量问题。仅按照这个标准,估计中国的现有住宅几乎100%存在中度质量问题,90%以上存在严重质量问题。希望更名后的住房和城乡建设部不会像以前的建设部一样,只会为利益集团摇旗呐喊,而应该为房地产市场的有序健康发展尽职尽责,关注类似住房质量这样的“小”问题。
“辅以政府直接参与”指的是政府通过保障性住房建设为中低收入家庭提供住房补贴。当然,提供住房补贴的手段有很多种,现阶段中央政府采取的方式是大力兴建保障性住房(廉租房、经济适用房、限价房),参照的是新加坡模式。新加坡政府于1964年宣布实施“居者有其屋”计划,在1968年,政府允许居民利用他们的公积金存款购买组屋,也就是居民首付20%的购房款,就可以轻轻松松地拿到一套属于自已的住房。剩下的80%也不会增加居民的日常开支压力,而是由公积金偿付,比例一般不超过收入的20%。从1960年至2004年,政府一共提供组屋96.6万套;全国340万总人口中,有84%的人口居住在政府提供的组屋中。其中,完全拥有组屋产权的屋主占到82%。
但是,新加坡只有弹丸之地,经济发展不存在区域差异,中国不可能、也没必要举国采取这样的模式。中央政府目前的保障性住房政策只是权宜之计,是对“黄金十年”扭曲的房地产市场的矫枉过正,是在“补课”,不是要把市场主导模式转为政府主导模式。一旦政府引导的市场主导机制发挥作用,保障性住房建设一定会变为配角。
“秋天”的风景和“冬天”的生活“秋天”和“冬天”是相对与“夏天”而言的,其实,房地产市场本来的定位就应该是“冬天”。“冬天”里,房地产的行业利润率将与社会平均利润率大体相当,住房价格将为广大国民的购买力相对应。总体上,一线城市的住宅在目前的价格基础上应该降低50%,但短期的大幅下降会带来一系列的社会经济问题,所以,最佳的方案是:住宅价格在5—7年内保持在20%的上下波动幅度内,GDP继续保持8—10%的年增长率,那么5—7年后,一线城市的住宅价格就相当于降低50%了。
对地产商们来说,“秋天”没有5—7年那么长,只有2—3年的时间。这段时间里要做的功课是转变赢利模式。一般而言,房地产开发的价值链包括七个环节:拿地、融资、策划、规划设计、施工、销售、物业管理。“黄金十年”里,拿地、融资、策划、销售是支撑“暴利”的法宝,也是竞争的重点,其他环节是跑龙套的配角。特别是“拿地”、“融资”环节是各利益集团间讨价还价、瓜分利益的阶段。“冬天”里,企业为虚高的价格寻找各种各样的“卖点”的技巧不灵了,赢利模式和竞争重点转为为客户提供配套、建筑技术、物业服务等方面,规划设计、施工、物业管理成为重要环节。但是,现在大部分房地产公司“吹牛”吹惯了,不能意识到也没有能力适应这种转变,无法重塑企业核心竞争力。所以,未来的两三年中,大批房地产公司将难逃倒闭、被兼并的下场,适时转型者将获得更大的发展机遇。
当然,高档商品房作为主流市场外的重要分支,也将摆脱鱼目混珠的局面,占有重要的市场地位,获得真正意义上的长足发展。本文不做重点分析。
奉劝所有的地产商们,抛弃幻想、认清现实、面向未来、转变经营模式,为社会、为民众、为自己做有意义的事。
作者简历:1991年毕业于同济大学,建筑学学士,工商管理硕士。曾任上海天健房地产公司副总经理、中建国际(深圳)设计顾问有限公司上海公司总经理、总部运营副总经理、北京环洋世纪建筑顾问公司总经理,现任ADU企业管理咨询公司首席顾问,ATM咨询公司专家顾问。