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成交低迷,价格不振,这样的市道下,万科执行副总裁兼新闻发言人肖莉表示,作为企业,在市场面前,要敬畏、要谦恭。为应对市场情况,万科已下调开竣工面积、降低收益预期,并在房地产行业内首家计提了存货跌价准备。
公司总裁郁亮表示,万科已决定在中期下调开竣工面积的基础上,再调减开工面积约110万平方米,到570万平方米左右。郁亮表示,调整开发计划是为了使产品结构与目前的市场需求类型更匹配,使推盘计划和销售进度相匹配。另一方面,这一策略也有利于增强万科的市场应变能力。由于保有足够的现金资源,一旦市场出现转暖的迹象,公司也能够迅速扩大开工,抓住机遇实现增长。
肖莉表示,由于房价和地价由高涨到下降的过程,以及成交量的急剧萎缩已经给公司带来了成本上升、售价下降以及销售难度加大等实质性影响,公司预计全年业绩无法达到股权激励要求15%的增长目标,且不排除全年利润出现同比下降的可能性,公司已经降低收益预期。
值得注意的是,万科在三季度报告中计提存货跌价准备人民币5.35亿元。肖莉对此表示,在过去一年的牛市氛围下,万科尽管对市场方向做出了正确的总体判断,但在执行层面仍贯彻不够坚决、彻底,也曾经以高价获得了若干幅土地。尽管这部分项目占公司全部项目的比例有限,但毕竟有悖于公司当时的整体策略,这一点无法回避。另一方面,公司在快速扩张的过程中,在牛市的乐观氛围中,对于成本的管理、费用的控制也确实存在一些松懈。公司的减值准备是根据报告期末的市场情况,在对所有项目进行了全面测试后,遵循客观和谨慎原则,按照“存货项目成本”和“该项目估计销售价款减去未来估计还将发生的成本、销售费用、税费后的金额”孰低的原则来计提的。合计计提存货跌价准备人民币约5.35亿元。到今年年末,公司将根据市场情况进一步对存货减值风险予以全面审视和评估。
万科呼吁继续适度让利10月22日,主管部门出台政策稳定楼市,万科有关负责人认为,新政策的效果还有待观察,开发企业还是应该适度让利。
郁亮表示,国家选择和国民经济密切相连的房地产行业作为突破口,提振内需、增强经济活力,带动众多相关行业的健康发展,有助于实现国民经济平稳过渡,进而在未来的世界经济格局中为中国争取更为有利的地位,这应该是从整体宏观经济的战略高度做出的全局性考虑。
本次政策的出台,降低了自住购房者的总体支出,有利于自住购房者实现购房愿望,客观上也有利于稳定市场信心,避免出现过度调整,有助于推动市场更快地达成共识,实现房地产市场的“软着陆”,促进行业的健康发展。但短期来看,市场能多快、多大程度上做出积极反应,对2008年的公司业绩又将产生多大影响,则还有待观察。
万科认为,本次的市场调整根源在于2007年市场过热、房价过快上涨,部分市场房价超出了一般家庭的支付能力。在市场成交量已经急剧萎缩的情况下,开发企业进行适度让利,促进成交量的上升,对于开发企业本身、购房者和行业健康发展甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义。10月22日,新的宏观调控政策出台后,首付、利率的下调降低了自住购房的成本、提升了购买力,对于部分去年房价上涨过快而今年调整不明显的城市,这反而应该是开发企业顺应时势合理定价、适度让利、促进成交的一个机会。