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对楼市而言,10月22日财政部的文件具有里程碑的意义,它标志着自2003年以来房地产宏观调控终于触底,接下来,紧缩型调控松绑的尺度会越来越大,并将在不知不觉中变为扩张型调控。
对于“救市”,业内外多数人还是比较认可的,但仍存激烈的争议,有人认为时机尚不成熟,有人觉得政策出来得晚了。不管如何,政策底部已现,那么,市场底部也会同步到来吗?
不妨先讲讲楼市的“近亲”——股市。下半年以来,美国百年金融大鳄雷曼兄弟倒闭,次债危机迅速升级为金融风暴,尽管美国政府陆续做出接管“两房”和AIG、7000亿美元援助计划、降息等诸多救市动作,但出人意料的是,一边是政府步步为营地救市,另一边则是股市节节败退溃不成军。2000年股市泡沫破灭后,道琼斯指数用了8年时间(2007年10月)达到史上最高的14000点以上,至今已跌去了近一半。中国股市亦类似,从去年10月开始下跌,至今上证指数跌幅超过70%,比道指更“熊”。由此证明,在经济整体下行的市场预期下,无论美国股市,还是中国股市,都不领“救市之情”。股市的政策底来了,股价底部却未见踪影。
许多人反对救市的主要依据是:房价还没降到合理水平。事实确也如此。可另外还有一个事实:即使救市,短期内市场也不会见底,房价还将继续回落。目前全国房价正处于下跌过程中,提前救市,更有可能使房价在到达合理位置时,市场同时也进入底部。反过来看,如果等到房价大跌后才救市,则市场出现底部时,房价极有可能已经巨跌,这对经济发展影响是很大的。
为什么会这样?因为绝大部分政策,其效力显现都需要一个过程,存在滞后期。若进一步往深处探究,则会发现政策显效的内因是市场主体(尤其是买方)的心理预期发生改变。众所周知,在资产市场中,“追涨杀跌”的现象一直存在,说明市场预期是左右市场走势的核心因素。而目前,全国楼市的预期是向下走的,救市之策绝非“神仙药”,无挽狂澜之力,短期内市场不容乐观。然而另一方面,随着越来越多、越来越强的救市政策出台,市场预期必然会受其影响,慢慢改变,终会迎来由量变到质变的时间节点。
这一节点的到来,也正是全国或上海房地产市场底部的到来。还要等多久?这几乎是一个谜。我们只能依据经验做大致预测。经验之一,楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来,我国经济经历了三个周期,第一个周期(1979-1990年)的高峰出现在1984年(GDP增长15.2%),低谷出现在1990年(GDP增长3.8%)。第二个周期(1991-2001年)高峰出现在1992年(GDP增长14.2),低谷出现在1999年(GDP增长7.1%)。第三个周期从2002年开始,2007年达到高点(GDP增长11.9%),若按前两次规律,2011-2012年将是谷底。而房地产业一般会比宏观经济提前触底回升,楼市底部极有可能出现在2010-2011年。
经验之二,看看楼市自身规律。二战后,美国房地产市场出现过5个低潮期,一般持续2年左右,其中1970年和1991年属于明显的最低谷。1991年之前,美国楼市一个周期是10年左右,而这轮增长,除了2000年受IT泡沫稍有影响外,持续增长至2006年,积累了较大的泡沫,2007年明显破灭,低潮期将长于以往。与美国不同的是,我国住宅市场化的全面开始才只有短短10年,所以尚未走完发达国家所经历过的由刚性需求主导的“楼市黄金20年”(二战后至1960年代末)。但我国的问题是近几年房价涨幅远超发达国家历史水平,“冒进主义”的结果,必然市场调整,2-3年的低潮期是必需的。
作者为上海易居房地产研究院发展研究所副所长