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总行意见多数下达
分行进行细化落实据报道紧随农行的步伐,建行、光大和深发展都有消息人士透露,称已有总行下发的实施细则,但各地方仍需根据各自情况进行加工修改,制定不同的操作细则。光大银行知情人士告诉记者,“目前,总行最多就是指导意见,分行会根据地区差异性进行细化落实,当然还得征求总行的同意。”据悉,该行接到的是总行发来的暂行文件,该文件仅对房贷新客户做了规定,没有涉及存量贷款。
建行某内部人士称,总行的房贷新政细则的确已经下达,但是总行也特别强调了各地方分行的自主性,要求按照当地政府的房产导向自行确定实施细节,因此具体细则出台的时间至少还要一周。该内部人士表示,现在的难点依然在存量贷款上。
另据报道深发展此前有一位个贷中心负责人对外透露,此次细则中对于存量房贷一项,将有可能采取分类考察的方法,要看投资者对于银行“综合贡献度”的多少,来确定是否能够享受优惠利率。
问题的症结再次落到了存量贷款问题上,事实上,银行之所以难于制定细则,关键点就在于一旦下调存量贷款的优惠窗口,银行将会遭致巨大的损失。长城证券研究员吴小玲认为,此次新政策的出台对部分银行存量贷款按揭收入的影响很大。由于低成本的转按揭贷款为央行所许可,银行间的激烈竞争可能使得各家银行皆对全部存量贷款或符合一定标准的存量贷款执行0.7倍的贷款基准利率。
个人按揭贷款以五年期以上的贷款为主,按照现行的五年期以上贷款利率计算,利率下限降至5.229%,意味着按揭贷款利率将下降112个BP。长城证券研究所通过对14家上市银行的存量贷款进行静态测试,结果显示,该政策对银行业的负面影响约占银行业2008年中期利润总额的9%~10%,其中深发展和兴业受到的负面影响甚为明显,分别达到25%和16%左右,而中行、民生、浦发、华夏、宁波等银行的利润影响程度预计也将达到10%以上,而南京银行和北京银行所受负面影响相对较小。
楼市陷入等待怪圈记者通过电话向沪上多家楼盘了解后发现,房地产商期待的热销场面并未随着政策的出台而到来。相反,房贷新政与降息之后,市场表现出愈加浓厚的观望和等待气氛,“等待新政策,等待房价跌,再等待新政策”,持续等待成了市场短期的怪圈。
一位房地产投资咨询公司副总裁道出了其中的原因,对比2005年,央行曾严控房贷以抑制地产过热,虽一度压制了地产投机,使得居民房贷连续4个季度少增,但政策并不能改变趋势,到了2006年以后房价恢复上涨,而新增房贷也在贷款利率屡次上调的背景下不断多增。“这就是为什么政策很难快速反映在楼市上,而买房人对利率不断下调有了预期,再等等、再看看的情绪反而会加重。”
国泰君安证券研究所在最新一期房贷新政调查中指出,新政出台的背后是地产市场的急剧恶化,今年第二季度房地产投资增速还高达34%,到了三季度就骤降至16%,其中9月份只有12%,只剩下二季度的1/3左右水平。随着房地产市场的急剧恶化,其上游行业包括建筑建材、钢铁,其产量的增速以及发电增速均已降至5%左右,这样的低速增长只在1998、1999年经济减速期出现过。预计房地产救市政策还将继续出台,而首先进行的就是降息。这就导致房产市场持续观望、持续等待,进而陷入短期等待的怪圈。