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上周,国家终于推出了救市措施,一方面减免交易税,而且在房贷利率上也有大幅度的折让,总体算来能给消费者带来15%-20%左右的价格折扣,这些措施的推出给沉寂的楼市多少带来点新鲜的气息,但市场对此并没有太大的反应,市场反倒出现了价升量跌的局面,市场僵持的局面也并没有太多的缓和.
上周交易数据显示,深圳一手房市场共成交660套,较前周有大幅下滑,环比下降32.0%,同时成交均价为14079元/平米,较前周有小幅上升,环比上升10.2%;二手房市场成交量也出现小幅下降,共成交730套,环比下降12.8%。从上周总体成交情况及各方面表现来看,一手房成交量有较大幅度的下滑;而二手房成交量也呈现出小幅的下降之势。从价升量跌的形势看,市场并没有出现明显的好转,反而是变得更恶化了,尤其是成交.
从持续的调整看,如今楼市最让人担心的就是成交,对一个市场来讲,没有成交就没有资本的流转,市场流动性就会枯竭,长此以往市场功能就会完全丧失,市场就会自然消失.当然我们说现在的市场不可能到那种程度,因为大多数居民的住房消费需求仍然是存在的,而开发商的销售意愿也是强烈的,只是在交易价值上产生了分歧,反应在市场上就是交易价格的分歧,在这种情况下,交易的达成就成了双方的博弈和对赌了,看谁能撑得住,但从市场的交易法则上讲,消费者的胜算更大些,因为消费者还会有其他的选择或是选择等待观望,而商家则没有,不卖掉商品就可能导致企业的倒闭,所以最后一般都是商家做出让步而让市场交易能够达成,目前的僵持局面就此看,也只能依靠地产商的让步才能打开了.
现在僵持局面产生的原因,个人认为仅仅从市场平等博弈角度看还不全面,市场交易心理也起了很大的作用.这就要从前期的房价暴涨说起,自2006年起开始的房价暴涨让很多真正想置业的人非常难受,因为房价的高涨会让置业者付出比正常情况下更大的投入,而且还要承担更高的风险,也使市场交易地位产生了严重的扭曲,这无疑让置业者的心理产生一种很强的被强迫和被剥削感.一般情况下在一个成熟的市场中,消费者是受尊重的一方,也是市场交易的支配和主导方,消费者可以自由选择,可以讨价还价,但2006和2007年的房地产市场则扭曲了这样的交易规则,虽然也有成交,但这种成交多少让置业者带着些许不情愿和被强迫感,这是现在观望和等待情绪的最初成因,而长达两年的累积则使这种情绪演变成了一种严重的市场交易对抗心理,直接导致了地产商在降价之后还不买帐的情况.当然我们也看到地产商能量很大,现在一方面要求政府救市,一方面对置业者的大幅度降价的要求不予回应,甚至在政府救市措施推出后还提升了价格,这使置业者等待和观望甚至对抗的情绪变得更为严重,甚至有了要集体"教训"地产商的情绪了,救市之后成交量的大幅度萎靡就是最好的证明.
明白了这两点,对整个地产市场的目前的状态就有了一个清醒的认识和判断了.现在置业者的市场优势地位虽然得到了一定程度的提升,但还没有得到完全的承认,消费者的等待和观望情绪还没得到彻底的释放,如果地产商不放下身段主动示好,进行大幅度的降价,市场僵持和对恃还将会继续,最后倒霉的肯定是地产商而不是置业者,在此情绪支配和笼罩下的地产市场将很有可能崩溃.其实这个问题也不是没有解决的办法,那就是地产商要能审时度势,真正让置业者找到支配的地位,给予消费者一定的自信并且合理的引导置业者的情绪,相信市场一定能打开.
退一步海阔天空,地产商的度量和肚量决定了他们的未来.