|
||||
广州一手楼签约量神秘暴升
广州购房减税细则仍未“落地”,有人猜测是开发商自买自卖套取按揭所致
首次置业90平方米以下,契税可以由1.5%减免至1%,且不需交纳印花税。
该项10.22住房新政,规定从本月1日起正式实施。昨日是新政后首个工作日,但由于广州市仍未出相关的细则,信息时报记者了解到,广州各楼盘销售中心、政府征收房产契税窗口,仍按原有政策操作。据阳光家缘数据显示,上周末广州一手住宅签约量暴升,业内人士透露有可能是开发商为缓解资金紧张,自卖房产套取按揭贷款所致。
减税新政本地细则未出记者了解到,昨日为税收新政上班首日,广州市征收房产税收的窗口,由于未收到地方实施文件,仍按照旧政策执行。
而楼盘销售中心则表示,“细则还没有出来,只能按照国家之前的政策执行。”
中原地产项目部黄韬也表示,由于地方政府的细则未出,目前没办法按照新政策进行税收优惠,因为有部分地方政府在国家的优惠政策上,仍有进一步的减免。如将契税下调为0.5%等,所以目前市场还是继续观望等待。
签约“暴升”或是开发商自买自卖
但比较奇怪的是,刚刚过去的、原本为新政实施的首个周末,却出现了一手住宅签约量暴升的局面。
焦点房地产网截取的阳光家缘数据显示,广州楼市有所升温,签约量翻了几倍,昨日共有132个楼盘成交,网签量回升至502套,而在10月28日~31日,每天签约量仅六七十套。
既然新政未尚未正式“落地”,为何会出现签约大升呢?业内人士认为,这不是一天内成交签约的量,应该是多日累积而成的。有楼盘销售人员表示,契税和印花税的钱也不算很多,前者还是到领房产证的时候才交,现在还看不出什么影响。也有业内人士透露,目前开发商的资金链紧张,但又不想将房子拿去直接抵押,造成资金紧张的感觉。因此,目前市场上开始出现一种苗头,就是开发商以相对较低的价钱,自己购买套取银行按揭贷款。“以三成的首付和少数手续费,换得银行7成的按揭贷款,还是比较值的”。
新政公布12天未见涨价在住房新政出台后,有部分市民担忧,新政是否会让房价停跌返涨?据黄韬介绍,从目前情况看,购房者和开发商双方,都仍然处于观望等待之中。但未见开发商有调价上涨的行为,最多只是停止降价保持原样不动。
有业内人士分析,在冲刺年底业绩和回笼资金的双重压力下,开发商将继续下调房价。因为目前市场上持币待购的,多数是对价格十分敏感的首次置业者。要吸引这些购房者入市,最终房价还是决定性因素。
据了解,目前为止,房地产上市公司的产品销售情况不是很乐观。如保利地产全年计划完成240亿元的销售额,但其1~9月份仅完成141.53亿元,还差98亿元要在剩下的3个月内完成,8月和9月还连续出现了销售额的同比负增长;万科前三季度累计销售面积402.4万平米、金额356.1亿元,2008年的销售已经出现负增长。
新政实施 深圳楼市暂别冰冻行情住房新政开始实施的前两天恰逢周末,深圳楼市暂时告别了前一阵冰冻局面,出现难得的小阳春。11月1日深圳一手房成交量从10月31日的35套,跃升到232套,11月2日成交量也达到164套。
新房成交大增由于税收优惠政策11月1日才开始实施,为了能够享受到新政,众多买家尤其是小户型买家推迟购房计划,有些购房者即便签订了认购书,也要求延迟签正式买卖合同,以致上周深圳新房成交量出现严重萎缩,近乎冰冻。
新政公布前的一周深圳日均成交一百多套,公布后则减少到只有几十套,消费者均在等待新政正式实施。深圳市国土局数据显示,10月24日至10月31日的成交套数分别为66、59、40、55、59、45、33和35套。而11月1日和2日的成交量却突然跃升到232套和164套,呈现“井喷”现象。
从成交区域分布来看,依旧是以特区外成交为主,一方面是因为特区外楼盘供应量大,更重要的是特区外房价已经大幅调整,相对便宜。11月1日,特区外成交套数占当天成交总套数的66%,成交面积占总面积的73%,特区内的4个区成交的以90平方米以下户型为主,而特区外的宝安区成交套均面积为110.7平方米,龙岗区为94.6平方米。
从11月2日成交数据来看,164套总成交中,79套来自宝安区,41套由龙岗区贡献,而特区内四个区合计成交只有44套。成交总面积15949平方米中,77.86%来自特区外,成交最少的特区内罗湖区只有2套,共166平方米。
成交井喷,价格却并未回暖。根据深圳市国土房产局成交信息,11月1日深圳全市成交均价为10916元/平方米,比此前一周17044元/平方米的均价有大幅下挫,其中龙岗区的成交均价在各区中最低,为7702元/平方米。11月2日,深圳市成交均价10605元/平方米,其中宝安区和龙岗区均在万元以下,龙岗区价格最低,为8272元/平方米。而特区内福田、罗湖和南山区房价依旧维持高位,福田区11月2日成交均价高达18512元/平方米。
回暖或难持久在新政实施后的井喷行情中,并非每个楼盘都同样火热。记者在福田中心区一大型楼盘看到,价格依旧维持16000元/平方米以上,尽管前来看房的人较平时有所增加,但相比偌大的销售大厅,仍显得冷冷清清,看房者甚至没有销售人员多。
而11月1日开盘的位于宝安区龙华的金地梅陇镇四期却异常火爆,由于打出“6670元/平方米起放肆触底”的口号,均价7700元/平方米,较三期下降了近两千元,售楼处出现了熙熙攘攘的火爆场景。据销售人员介绍,推出的房源已经销售超过80%。
同样是11月1日开盘的罗湖区航天晴山月推出西区两栋181套单位,主力价格1.3至1.4万元/平方米左右,其中166平方米的四房,最低起价1.2万元/平方米,周末两天还可以享受额外9.5折优惠。开发商方面表示,开盘当天就成交了60套左右。
成交的放大是否意味着新政开始发挥作用,深圳楼市是否就此步出低谷?深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,新政开始实施初期交易量的明显放大,是由于之前买家为了享受税收优惠,延迟买房手续所致。王锋预计未来的一周,成交量不会再出现11月1日之前日均几十套的低水平。
他同时指出,新房交易量的短暂回升能持续多久是个问题,宏观经济前景的不确定性加大,外围市场的疲弱对国内冲击较大,楼市新政实施以后,是否就能马上走出低迷,仍有待时间检验。
深圳社科院地产与城市运营中心主任高海燕也认为,每天200套左右的新房成交量并不大,如今深圳全市的新房存量维持在600万平方米以上,创下近3年来新房存量的最高水平,市场出现供过于求的局面没有改变。
而深圳中原地产总经理李耀智周末则在沙河世纪投资论坛上表示,在目前价位下,如果经济不出大的问题,深圳房价已经下调近四成,房产会比较保值。他建议,有实力的投资者可以开始做房产长线投资。