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2007年人们称之为中国房地产最后疯狂的年代,开发商还是购房者在房地产风和日丽的10年里似乎忘记了市场的基本规律。随着国家的政策的调控提前将泡沫隐患的房地产带入了调整周期,2008年前三季度我把他称之为房地产局部调整期,它是以房价收入比严重失常的一线城市,如深圳、北京、广州等城市展开的。但不好的是,在行业调整过中却遭受美国金融危机的冲击,导致国家为抵御经济危机对中国实体经济的威胁提前救市。
2008年房地产市场投资与成交量大打折扣,地方政府纷纷制定政策措施力求刺激行业兴奋,中央政府也全面着力携手相助。
但是我个人认为房地产市场在目前的经济形势面前无法短期完成调整,并且短期内将进入更加黑暗的时期。未来半年房地产行业将进入需求市场的真空周期,其成交量将达到行业有史以来最底水平。
一、政府就是消化部分急于住房需求
在金融危机席卷来临时,地方政府与中央政府都立即做出了大规模的救市行动,人们都怀疑政府救市的短期效果。其实不然,本次救市其实将部分急需住房的刚性群体吸纳进了楼市,他们是纯粹的消费需求客户,主要以25-30岁的小青年以及旧城拆迁的居民,在观望大半年后,部分项目价格已经调整,在政府政策优惠措施的刺激下,他们选择如市。此类客户受后市价格走势影响相对较小。
反过来说,经过本轮政策的刺激与筛选后,剩余的刚性需求客户无疑是观望心理是更严重的,对后市更加悲观的,所以短期时间内不能转变有效需求。另外,对国家提出的改善型需求,其实也是一种间接投资需求,他们有房住,也不急于立即购房,所以他们更多是观望;再者,在目前经济形势下,投资客户更不会在短期入市,无疑是飞蛾扑火,自取灭亡。
二、政策频繁亮相,加重客户观望心理,尤其是投资与改善型客户
房地产本身是投资与消费双重属性的行业,而中国房地产市场是一个投资型主导的市场,过去房地产市场繁荣主要靠投资群体支撑,所以在房地产行业调整,投资风险加大时,投资者的快速抽身,加速、加剧房地产市场的震荡。
而在目前的情况下,经济形势与房地产形势并为明了,政府救市刚开始,并且国家公开宣布地方政府可自行指定税费优惠措施,人们普遍认为正面临如此严峻的国内与国际的经济形势下,后市政策支持是必然的,例如,在市场疯狂的时候可以连续7次加息,在萎靡时期同样也可以连续7次减息一个道理,或许有更大政策松动。这将阻碍购房者入市计划,更加影响投资客户的判断。并从目前救市效果看,并为激发需求。
另一方面,从购房者看,政府正面的强势介入,说明了中国经济面临的严重性,房地产行业面临形势的严峻,很多中国人习惯与政策的背道而驰。在股市中体会到了教训深刻,熊市的每次政策利好都无法改变残酷的现实,这仿佛也成为了他们判断房市的依据。