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很多人都在讨论房价下跌对市场主体的危害,在大部分人眼中,房价下跌,受伤害最重的是开发商,房子卖不出去了,企业就要破产;其实就是银行,毕竟房价下跌,开发贷款就有可能收不回来,房奴们就有可能选择“断供”,放出的银子象拨出去的水,银行风险可见一斑;第三就是购房者了,房价下跌家庭资产贬值,据说好多中产阶级因为房价下跌而患了抑郁症,由此可见房价下跌的危害有多大。
当然还有人抛出房价下跌将导致更大、更恐怖的危害。比如有人说房地产上、下游共涉及50余个行业,如果房地产一旦崩盘,将导致相关行业的剧烈波动,会引起失业增加、关联产业萎缩、金融风暴甚至引发社会不和谐事件。以上都是社会大众对房价下跌可能造成的危害的分析,可谓句句是实,但是在我看来,房价下跌最大的伤害对象既不是开发商,也不是银行或购房者,而是地方政府。
在全国各地跑的人恐怕都有一个共同的印象,在中国内地的城市里,无论城市的贫与富、大与小,当地的政府大楼、财政大楼都是最豪华、最雄伟的,这是无庸质疑的事实。要问起当地的人,大家的回答都高度一致:这些单位是最有钱的啊,他们的楼不高谁高,楼不豪华谁还能豪华?这几年,大家不妨查一下地方财政相关数据,各城市财政收入都呈现出翻番式的增长。财政收入翻番增长,其中土地财政功不可没。土地财政,又叫第二财政,属于地方政府预算外收入。
在重庆、青岛等地,第二财政早已超过第一财政,成为地方经营城市发展GDP的不二法宝。土地财政还有一个俗称,那就是各地市长的“钱袋子”,大家都知道钱袋子是挂在人的裤腰带上,主人是可以任意支配的,因为他是地方政府预算外收入。这就和一个家庭一样,老婆让老公每月全额上缴全部工资和奖金,这属于家庭预算内的收入,但是如果老公周末加班费可以自由支配,那么我相信这个老公肯定愿意每个周末都加班。
所以近几年,经营城市成为耳熟能详的名词,一个城市如果没有开发区,那一定就有新区。反正地方政府的官员们想方设法、巧立名目,最终目的是为了规划出一片新区或开发区,然后通过土地出让的形式,卖地生财,坐收渔翁之利。于是就出现了下属景象:地方政府卖地,开发商买地盖房,房屋使用权是70年。但是地方政府一把从购房人身上收走了70年的钱,其中土地出让金和契税一交就是70整年。房价为什么这么高,我们试想一下,如果土地出让金和契税分成每年上交一次的话,我们的房价还会有今天这么高吗?
每个地方政府都有卖地的冲动,因为这实在是发展地方GDP最好的渠道了。在商品买卖中,什么商品能够一把就把70年的钱收回来,惟有卖地了,因为土地是国家所有,为地方政府所垄断,开发商和购房者别无他法。所以这钱挣的太容易了,花的痛快而且官员们还有政绩感,能够据此升官发财。我们换位思考一下,一个地方政府的市长任期通常只有5年,他再任期间,为了做出政绩,他就必须尽可能多的卖地。他才不会考虑后面的继任者到时候在卖什么。
07年绍兴市的土地出让金收入是76亿,但今年到现在仅为6亿,同比萎缩了90%以上。这是1994年之后地方土地财政运转的症候,几乎没有幸免。(21世纪经济报道11月3日报道)。根据南方日报报道:目前我国地方政府债务至少在1万亿以上,乡镇平均负债400万元。房价上涨的时候,地方政府的财政收入绝对不是问题,而一旦房价下跌的时候,地方财政的收入就将遭受承重打击。当然这里面还有一个重大问题需要说明那就是地方政府官员们5年花掉了未来70年的钱,这种花钱方式的最终结果只有一个,那就是地方政府破产。这个问题不难理解,就和我们普通人一样,我们买任何一个商品,都要用70年的未来来购买的话,我们可以在短期内享受最好的房子、最好的车、穿最好的皮衣、吃最好的鱼翅,但是5年之后呢?我们只能因为还不起债而最终锒铛入狱。