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9000亿的保障性住房中,产品各不相同,对市场的冲击也不相同。北京欣源业地产机构总经理罗园的观点代表了部分业内的声音。“9000亿的保障性住房中,按照目前住房和城乡建设部的分类,进入销售市场的仅有400万套经济适用房,对商品房房价能产生一些影响。其他的廉租房及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,短期内不会出现与商品房争夺客源的局面,不会影响城市的房价。”罗园说。
事实上,全国对保障性住房都实行了准入制度,在北京等大城市,其基本条件是拥有本地户口,这就使得大量外地购房者只有通过商品房市场来实现其住房需求。更为主要的是,国家对享受保障房的人群有严格的规定。比如购买经济适用房的资格,除人均住房面积不超过10平米外,北京的规定是三口之家年收入不能超过4.5万元,总资产不能超过36万元;广州的规定是三口之家年收入不能超过5.5万。在中原地产华北区域总经理李文杰看来,这是非常低的一个水准,很多普通人会“超标”。
“购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化,并没有削减商品房的购买群体。”陈云峰还预测,9000亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。顾云昌也持类似的观点。
顾云昌进一步补充说:“如果保障性住房供应较多而具备购买资格的人群较少,则会出现供过于求,国家如果因此降低保障性住房的申购标准,就会使一些具备购买商品房能力的人选择保障性住房,商品房的平均价格就有可能下降。”
11月19日,北京市副市长陈刚表示,下一步限价房将考虑满足公务员等夹心层的住房需求,并逐渐扩大限价房的覆盖面。“如果公务员等众多人群进入限价房的覆盖面,必然会大量分流商品房的客源,这样对商品房的影响才是致命的。”李文杰如是说。
也有专家认为,如果放宽保障性住房覆盖面,就会实现最初设定的金字塔式的住房供应结构。即塔底的人群通过政府保障性住宅实现居住,塔尖的人群通过商品房来满足。这样,则商品房不再是目前普遍意义上的商品房,而是供应数量极少、销售价格极高的产品了。