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回首2000年以来，太多投资机构和房地产开发商，无论实力强弱，都频频活跃于商业地产领域。这种势头一直延续到现在。
而中国购物中心产业资讯中心发布的《2007版中国购物中心发展报告》显示，2003、2006和2007年中国商业地产的增量和增长幅度则相对根为突出。2003年是中国商业地产发展的爆发年，2006年和2007年大批房地产开发商以极大魄力和胆识高价竞拍住宅及综合类项目土地，希望以此来赢取未来项目开发中的优势地位。
然而随着宏观调控的推进、美国甚至全球性金融危机的爆发，不少外资迫于压力，开始撤离中国市场，而近乎所有的国内开发商都被昂贵的土地成本以及买房人的观望情绪所套牢。于是，中国楼市从暗到明，开始公开降价跳水。
商业地产商面临前所未有的压力和挑战
在房地产开发商与市场发展的抗争过程中，商业地产成为开发商手中非常重要的一张牌。2002年、2003年很多地产商依靠分割并出售商铺，获得了宝贵的发展资金；在此之后，商铺分割出售逐步被市场所冷落，不少专业的开发商开始通过住宅销售所回笼的资金用来持有商业。
眼下，市场暴风骤雨袭来，住宅销售出现剧烈波动，又有开发商开始聪明地打起手中的商业地产这张牌，于是，历史出现后退，“卖商铺、保住宅”苗头重新抬头。
在这许许多多的变化之中，有一条看不见的主线一直如影随形，能否与预期一致“退出”、“变现”成为决定房地产开发商前途的“命运之神”。
商业地产开发商在苦苦挣扎，希望自己能够在黑暗中得到帮助，但是现实是残酷的，不但“雪中送炭”完全成为“空想主义”，甚至连“锦上添花”都在投资机构希望“抄底”的心理下面临重重困难。商业地产商真的是面临着前所未有的压力和挑战。
商业地产，山雨欲来风满楼？
以菲律宾著名地产开发投资集团AYALA为背景的ARCH Capital投资公司总监冯韧先生发表了自身机构对中国市场的看法，他认为，目睹了中国房地产的发展热潮，去年是观察的时期，而今年则是很好的进入的时机。
对比近期铺天盖地的经济危机报道，如此冷静而乐观的投资意愿无疑给我们带来了一丝安慰。
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利在分析当前房地产以及商业地产行业形势时认为，这场经济风暴和金融危机，可能会给开发商和投资机构以很大的洗礼，而中国的购物中心将可能由此会更加受到资金的青睐。
他进一步分析指出，持有型物业有三个重要的特点，一是收益相对稳定并且长期化，二是能够在一定程度上抵御和化解经济波动所带来的金融风险，三是更加容易成为投资机构旗下众多资产中的优质资产。
基于以上特点和中国的形势，郭增利明确看好中国优质购物中心的投资机会和投资价值。他认为，只待市场形势趋于明朗，中国购物中心将很容易异军突起。
他还表示，中国购物中心产业资讯中心·中购联发展委员会已经正式启动商业地产金融推动计划等系列化会员服务功能，希望以此为会员和广大投资机构提供更为有效的金融方面的交流与合作。
商业地产行业的发展虽然面对着太多的问题，但是现在看来，投融资合作已经成为投资商和开发商之间不得不去深入讨论的问题。由此，本刊特别采访了多位熟知中国商业物业投资现状的资深专家，请他们来深入地分析中国商业地产的投资机会。
本期重点关注人物：
Payne Fung冯韧--香港Arch Capital Management投资总监
杨敬玉--深圳中信城市广场投资有限公司总经理
黄亮生Kelvin Ng--SRE新加坡超群管理顾问有限公司CEO
乔志杰--永安信金融服务机构董事长
投资中国商业物业的前景分析
Kelvin Ng表示，随着住宅市场的走低，商业地产尤其是购物中心会受到越来越多的关注。本土的开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。
然而，大部分本土开发商都是商业方面的新手，他们期待与基金、与有相关经验和工作轨迹的职业经理人合作成立合资企业。投资商们也正在寻求商业物业上稳定的投资回报，所以前景应当是很好的。
乔志杰则表示，房地产业在相当长一段时间内，都是中国城市经济发展的一个重要的支柱产业，它应该是持续稳定高速发展的；当市场的资本工具和平台问题逐步解决和丰富后，物业投资将成为中国资产经营的一个主要渠道；2009年以后，中国的物业价值将开始回升。
冯韧提醒市场，对于具体的投资选择仍需考虑物业的位置、质量、合作伙伴以及价值。从年均GDP增长率来看，中国的经济基本因素相当稳健，但同时应留意当下各方面的负面情况，例如由本地股市及楼市调整所引发的财富效应，国家出口放缓和由物价提高导致的通货膨胀等因素。他认为，很多迹象显示，中国政府将会逐步放宽现行的紧缩政策，转为刺激本土消费，因而对本地的商业零售市场发展十分有利。
中国购物中心专业认证委员杨敬玉对中国商业地产物业的投资前景看平。他认为，中国商业地产的投资回报率会略有下降，并且大多数物业的增值幅度和经营回报将低于期望值。尤其对于开发商，物业价值下降，那么基金对投资收益的预期会有所降低。
对购物中心的价值评估标准并不统一
冯韧表示，对于境外投资商来说，项目的位置、物业素质、合作伙伴和合理地价，远较回报率更重要。作为一个倾向物业发展的房地产投资基金，我们的投资期约五至七年的项目，IRR内部收益率至少为25%或以上。回报门槛亦须视乎当时的风险系数与项目所涉及的投资时期。
Kelvin Ng认为，投资回报需要依据项目的当前水准和投资风险来定。Yield投资收益率对于已开业的和处于一线城市中的项目来说略低一些。而对于在建的未开业的项目来说，投资者需要与开发商一起承担风险，相对而言，这些和在二线和三线城市中的项目投资收益率会略高一些。
对比国内的投资商和运营商，杨敬玉认为，如果购物中心的年均内部收益率IRR能够达到5%--6%就在投资考虑范围内(不包括宏观经济因素影响)。
而乔志杰则表示年均投资回报率ROI达到8-12%是一个合理而有希望的范畴。
虽然各专家所在的机构对购物中心的价值评估标准(Yield，IRR，ROI)不尽相同，但不同的仅仅是估算的方式，大家共同的关注点还是投资回报。
商业物业投资选择，关注六大基本元素
所有的投资机构对待投资物业的考核标准就是投资回报率。当然也包括投资项目的其它条件，冯韧综合了以下六大基本元素：
1、优良的交通位置，合理的地价，发达的公共交通网络连接。
2、经验丰富的本地团队，对本地市场透切的了解和实际执行能力。
3、合适的租户组合以保租金持续增长。
4、专业的资产管理团队，能具备战略策划并及营销租赁能力，最终能为购物人士带来超越消费的生活体验。
5、省/市政府提供有利政策，包括兴建公共建设，提供税项优惠和允许外资投资。
6、稳健的本土经济，较少受外围经济影响。
杨敬玉明确提出，选择合适的商业物业首先取决于预期投资回报，运营团队和租金涨幅等也会在考虑范围内。
商业物业的价值体现，需要一支优秀的资产管理团队
冯韧认为，商业物业投资并不单纯是一种金融操作，而是需要一个较长的投资期，但某些缺乏商业零售管理人才及经验的短线投资者可能被迫退出。与住宅物业的能作分拆直接出售获利有所不同的是，商业物业的价值建立于有效的策划和发展，以及一支优秀的资产管理团队。
他预期政府将会逐步放宽现行政策，包括银行信贷和允许更多的外资投资，相信拥有丰富经验的商业零售投资者将获得更多机会，而缺乏商业零售管理经验的短期投资者或较小型的本地投资者则很快被淘汰。
Kelvin Ng则更强调企业之间的合作，他认为，海内外的各种基金包括能在开发阶段进入的，可以接管在建项目的，也有能力解决短期资金周转问题的。如果本土开发商想要发展壮大，可以通过寻找合适的地块并发挥他们的开发特长，招徕有金融和管理经验的基金和运营者共同努力，缩短各方学习的弯路，最终增强自身的实力。
在他看来，竞争已经随着许多具有全方位专业经验的国际开发商的介入，变得愈加激烈，所以本土开发商应该重新审视他们的策略，团队作战才是最好的选择。
外资进入中国市场的投资时机
Kelvin Ng表示，要综合考虑投资商的背景和基金的来源。一些大牌机构的业务收缩可能是高层决策的结果，目的是放缓或减少资产的持有。但是其中一部分现金储备量大且有好的本土合作伙伴的投资商，现在正是他们积极收购资产的时机。
杨敬玉认为，外资进入中国购物中心市场的机会在于本土开发商目前受资金短缺困扰，近期物业转手价格不高；挑战在于国内专业营运团队缺乏，将直接导致资本介入周期长，运作成本加大。
乔志杰分析说，包括高盛、摩根斯坦利等等一直很重视也很看好中国的物业投资，就算遇到现金流周转问题而需要将一些物业转手出售的话，中国的物业也是最不愿被转让的，因为他们希望他们在中国的物业有一些更高更好的套现机会，而且现在也没有出现必须要马上出手的压力。
他同时表示，一些机构目前对外投资行为已经基本放缓甚至暂停了，而且在今后的一段时间之内，都不会有大的动作，现在只能是静观其变，等经济形势稳定下来之后再决定新的投资战略。
外资机构进入中国将带来什么？
冯韧相信外资对中国的长远发展能带来有利影响。
他认为，外资进入首先带来资金，为市场发展注入动力；同时有助于鼓励良性竞争，有利于市场的健康发展，并减低对本地银行信贷的过分依赖，从而降低结构性风险。而通过适当的市场推广和物业保养，还能提升物业价值。并且优秀的商业物业投资能诱导本地消费，从而提高本地的生活水平。
他特别提到，外资进入中国，可以提升人才质素，因为投资过程中涉及投资架构，项目审批、执行、策划和发展、资产管理及其它相关业务。
Kelvin Ng则认为外资金融或开发机构值得本土公司借鉴学习。例如，国际金融和资本市场运作程序；企业的母子公司架构及选址；国外上市如何操作方便税收；购物中心成熟并已准备好上市或投入不动产信托基金之后的退出机制。
他进一步分析指出，外资机构以海外众多购物中心的成功案例为基础引进的专业经验，可以协助提高物业价值并随之提高收入。不过，很重要的一点，他们的团队在中国的工作业绩和他们过去在中国的成功案例将成为衡量他们是否真的懂得中国市场的重要参考。而一些大的机构可能没有本土运作的经验或者只有一两位资深专家拥有这些知识。但是，如果他们拥有很好的海外购物中心开发规划和管理能力，这将会对提升购物中心未来的成功机率和潜在收益有帮助。
谈到外资进入中国市场影响时，杨敬玉分析指出，因为外资逐渐介入，中国商业物业开发加快，长期看物业价格波动可能会加大。
如何看待当前的商业地产金融形势？
乔志杰结合当前的金融危机分析表示，目前的金融危机至今还仅仅是西方或者说欧美经济危机，对亚洲尤其是中国的影响不是很大。这次金融危机到目前为止还是发生期，处于救援的过程，最后受政府主导或干预后的银行和投资机构有什么改变和调整，对他们所持有的资产和物业有什么打算，我们目前还得不到明确的信号。
另外，针对银根紧缩、投融资放缓对地产商的挑战，乔志杰先生补充道：银根紧缩影响房地产业的说法是业界的一个误区。其实开发商真正的挑战跟中国的银根紧缩没有必然的联系。中国的房地产业其实并不缺钱，缺的是整体的流动性。现在没有一个地产企业是负资产，资产量非常高但是不流动。现阶段地产商面对的是如何将固定资产(包括土地)变现流动的问题。而这个问题并不能靠加大信贷来解决。
从行业来讲，首先需要舆论导向和政策上给出信息，鼓励购买和投资物业。从企业来讲，很多公司需要方向性的调整，从过去的全程开发规划销售的开发商角色转变为投资商的角色。即放弃资产，改做投资，这是一种比较简单的操作方式。
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