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核心提示 买“楼花”、炒“楼花”一度非常盛行。但是,因为房子还没建好,有的更是刚刚有图纸就开始销售,买主见不着楼房的实际模样,因而很容易 出现“房不对板”“烂尾”等一系列风险。这种现象几乎与“楼花”现象伴生,在世界各地都曾有“楼花案”曝出。本报开通“关注房产法治现象”热线电话(28201234)以来,相继有读者反映此类问题。在此,提醒广大读者,买“楼花”不但要谨慎,还要有足够承受风险的能力和心理准备。
张女士和她买的“楼花”
案例1 楼不对板 讨中介费难
2006年,大港区居民张女士想买一套婚房,听说大港生活区东部要建一个新楼盘,均价3000元左右。不久,她发现通过大港区某中介公司,可以买到这个新楼盘的“楼花”。于是,2006年6月,她与中介公司签订了《房屋转让合同》。大意是:甲方(原房主华先生)以4万元的价格把自己的楼号卖给乙方(张女士),价格以公布为准(均价2950元/平方米左右)。合同附加约定:楼层为三楼,面积为120平方米左右,房型为三室一厅,转让费4万元。合同签订后,张女士交付楼号费4万元、中介费3800元,同时预交了20万元房款给开发商。
张女士说,当初她被告知,该房一年就可以入住。但是,房子却迟迟没能下来。就在现场看盘的过程中,她发现,这座楼盘并不像当初说的那样是五层到顶的小砖楼,而是高层。2008年10月6日,她得到开发商的《通知》:房屋均价为3980元/平方米,楼层不再是三楼,并且新楼是高层,不是之前讲的五楼到顶。张女士感到难以接受,找到开发商讨说法。昨日,张女士告诉记者,开发商已经同意退房款了,至于利息和违约金如何计算,双方还在商讨过程中。现在,她还需要讨回楼号费和中介费。张女士说:“我是在中介买的‘楼花’,现在,当初的承诺没有兑现,是对方违约,我有权要回我付出的费用。”但是,无论是中介公司,还是卖给张女士楼号的华先生,均不愿意退还他们已经收取的费用。张女士无奈,向法院递交了诉状。目前,法院还没有给她是否立案的答复。
案例2 看着堵心 调房不容易相比张女士的婚房被拖,刘先生堵心得多。去年9月,刘先生买了位于北辰区某项目的期房,约定今年10月交房。一直在河西区租房住的刘先生,因为急于装修搬家,于今年9月到现场去看房子。当时他发现,“我的房子(一楼)前建起了变电站,后面建起了供热站,加上一处车棚,把我的房子都挡上了。当初这个楼盘宣传得挺好的,超大平方米绿地什么的,现在,我发现我不但享受不到绿地,就连视线都被挡上了。”电话里,刘先生说,他多次找开发商提出退换房,均未获准,十分着急。
昨日上午,该楼盘售后服务部的工作人员张先生就此解释,刘先生买房时,房子还没有建,他是看着沙盘签合同的。虽然沙盘上没有标注变电站和供热站,但沙盘上有提醒,相关配套设施以政府规划为准。张先生据此认为,买主刘先生有义务做出心理准备,因为当时变电站和供热站的具体位置没有确定下来,作为一楼的买主,每个人都可能面临变电站或供热站被建到自家窗前的风险。既然前期购房合同对此风险已有提示,就应按合同约定,由刘先生自己承担这种风险,因此,开发商不同意刘先生退换房的要求。
律师说法 问题多多 亟待取消天津律师协会房地产委员会委员刘晟廷律师称,目前,炒“楼花”问题很多,“一抓一大把”,这一现象不仅在本市,在全国都很普遍。主要问题体现在开发商的欺诈方面,承诺不兑现。很多楼盘在销售时承诺足球场、会所、绿地、水流等等,但买主收房时,往往发现根本不是那么回事。还有的楼盘布局与沙盘不同,开发商为了吸引市民买房,把沙盘做得特别漂亮,但当买主验房时发现,布局有了变动,甚至有的出现相当大的变动,根本不是原来的概念。实际面积也可能会缩水,还有水泥缺乏黏合性,导致墙皮一摸就掉、延期交房等一系列问题。
刘律师认为,商品房预售制度不适合我国目前的国情。我国目前还没有完善的诚信制度和政府监管机制,可以支撑炒“楼花”体系的存在。为了保护消费者的合法权益,刘律师呼吁,在目前的状况下,应取消商品房预售制度,建立现房买卖制度,完善政府监管体系,完善开发商诚信体系,逐步建立适合保护消费者合法权益的现代商品房买卖机制。
基于上述观点,刘律师建议市民,最好不要买期房,如果一定要买,就要树立风险意识,签订合同时多一些约定,以便为日后可能发生的争议提供维权支持。
【新闻链接】 期房预售 恶贯满盈据报道,2005年8月15日,中国人民银行公布《2004中国房地产金融报告》,正式提出建议取消商品房预售。10月19日,中消协邀请多方专家,召开“商品房销售模式研讨会”,把现有的商品房预售制度称为“失信、欺诈的万恶之源”,商品房预售制度遭到一致“恶评”。
【名词解释】 何谓“楼花”?“楼花”,这一源自香港的名词近年来挺火,在内地,它被叫做“商品房预售”。有人说,楼房没建成前,“拆”开卖给个人,就像落英缤纷,因此得名“楼花”。也有人说,楼房好比开发商的果实,在果实还没长成之前,先卖出去收回资金,好比楼盘开的花,因而叫“楼花”。曾经在房价迅速上升的市场背景下,买“楼花”、炒“楼花”很流行。开发商可以因此尽早获得资金,买主也可以得到价格相对低廉的房子,无论居住还是投资均有不小的升值空间。