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深圳首现房地产商自曝楼盘利润称只求“低价快卖”
深圳楼市风云 平静期:地价低每平方米赚200元“已不错”陈忆是湖南益阳人,1992年来到深圳,不久便踏入了房地产行业。他第一个执行操作的项目是龙岗中心城的“楚风广场”,那是栋商住楼、小户型,2001年预售时仅2500~2600元/平方米。“那个时候,若控制得好每平方米能赚100~200元,控制得不好就得亏本。”他说。
随后的几年,陈忆所在公司又先后开发了深圳市大工业区燕子岭生活配套项目,收购了深圳龙岗大鹏水头村地块。2005年1月,他们拿下了深圳市龙岗区坑梓街道中心地段第一个城市旧城改造项目“金田风华苑”,总建筑面积73600平方米,包括住宅、公寓式酒店,旁边是步行商业街。
陈忆说;“在坑梓,我们这是第一个开发楼盘,是旧改项目。当时征地价格是4500万元,但实际真正拿地不止这个价格。当时该地块上其他旧房都拆完了,有一厂房‘钉子户’虽然签了协议就是不拆,以前厂房建的时候是800元/平方米,最后我们按每平方米3000元出价买下来才让拆。”
而要计算一个楼盘的成本,首先是要算地价。这样,陈忆给记者出示的“金田风华苑东区商务公寓成本测算”中地价为9000万元,折合楼面地价每平方米1222.22元。
陈忆说,这次他公开“金田风华苑”的成本价是4147.61元/平方米,现在最低卖4500元/平方米,利润每平方米300元左右,这与此前的情况差不多。
疯狂期:卖楼利润翻倍卖得便宜被取笑“傻”进入2006年,深圳楼市渐入疯狂。“金田风华苑”项目住房总套数489套,2006年底较大面积的住宅房开始对外发售,起价约4300元/平方米。而这时的深圳楼价正全力往上冲,到2007年7、8月的最高峰时期,“金田风华苑”均价也一路上涨到了5500元/平方米。这个时候,被陈忆称之为“最后的疯狂”时期。
“不过,这个价位在当时不算高”陈忆说,当时淡水、龙岗那边住房均价都冲5000~6000元/平方米了,“记得有一次在行业小聚会上,我说,卖得还可以啊,一天卖了100多套,没想人家说‘你傻嘛’,卖得便宜嘛。这个时候,龙岗那些地价才600元/平方米的项目,有开发商拿出来卖的价格是每平方米7000~8000元,甚至卖1万元,利润起码是一倍啊!”
陈忆解释说,其实决定楼盘的成本首先就是地价。目前市场上拿地大概有两种,其一是拍卖,地价肯定会被抬高的,像在龙岗有的大地产开发商拿地时的楼面地价已经到了每平方米3785多元,现在卖7000多元/平方米,开发商怀疑会亏本;还有一种,如果是以前,龙岗有大量待开发的地,如在这里修一段路,旁边的地划给项目公司,那种情况算起来地价才600元/平方米,其中还有工程利润,所以地价的高低要看历史。