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在日前举行的“中国产业投资论坛”上,针对扑朔迷离的房地产市场,业内人士认为,未来两年房价可能会剧烈的震荡。但是,中国楼市需求的基本面没有改变,潜在需求仍然巨大,至少还有20年没有问题,企业应抓住这个机会进行调整。
需求基本面未变数据中华研究总监胡江认为,当前房地产市场非常不活跃,成交数量急剧减少、价格开始下行,企业和消费者信心严重不足。这是国际金融危机和政府对房地产调控的两种力量复合在一起的结果。
胡江认为,目前房地产市场需求的基本方面并没有改变。他将需求分为:基本居住需求、居住改善的需求、投资性需求和社会经济结构深刻变化所产生的对生产、对社会服务的非居住性需求。这些需求并没有改变,并且是潜在的巨大的。
以北京市为例,每年的人口都在不断的增长,其中有一部分肯定是没有住房的。看一个有趣的统计,北京市2007年有11万多对的新人结婚,1万多对的夫妇离婚。新婚成家或离婚都需要房子。这种需求简单的说,就可以在北京产生几十万套、若干万套的需求。
对于购房支付能力,胡江把北京市居民的收入扣掉恩格尔系数那部分,拿剩下的那一笔钱和住宅销售额做了一个比较,发现不成比例。因此,他认为,对于社会的潜在需求,有支付的能力是存在的。
太平洋投资副总裁廖小龙认为,只有高端的豪宅倒下时,才真正意味着市场低谷的到来。以北京为例,最近一季打折广告主要表现在中低端产品和偏远地区的产品,豪宅没有出现大的折扣,这说明市场的刚性需求仍然比较稳定。
调整期可能要两年对于最近出台的一系列有利于房地产的政策和举措,住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认为,是利好,有利于购房和市场活跃。但究竟能起多大的作用,效果是不是很快的显现,取决于宏观经济面的变化走势和企业在发展战略与应对当前市场的举措和态度。
廖小龙表示,到了四季度,整个开发商基本上看通了,小的开发商以一个折扣迅速卖掉囤货收回资金;高端的开发商正在寻找积极的融资渠道,准备在明年或者后年回到市场抄底。
泛华建设集团董事、副总裁罗云兵表示,房地产有一定周期性,这一波周期从1999年开始,如果没有国家持续利好的经济形势和奥运会的支撑,在2007或2006年就应该有这样一个拐点。所以目前出现房地产市场的低迷是客观的规律使然,没必要盲目的乐观或悲观。
罗云兵认为,可能要到明年下半年会是一个上涨再下跌,到第二年又会迎来第二个房地产的看涨时期。房地产的一线城市的确存在一些泡沫现象,这一泡沫正好借助房地产的调整期进行调整,使得房地产企业重新洗牌,这也是一件好事情。
廖小龙则认为,从整个行业的周期来看,并不怎么乐观。从房地产行业收缩、减产到复苏需要一到两年的时间。对于基金而言,还是应该观望,等待市场新的一拐点。
对于房地产市场的前景,罗云兵认为,从城镇人均居住面积上看,按照这些年的发展规律,达到中等发达国家水平至少需要20年。因此,房地产至少在20年内没有问题,这大概要经过两到三个周期。业界应充分认识这个规律,利用这个周期,调整自己、抓住机遇。