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国泰君安孙建平
投资要点:
简单而论,宏观经济看投资,投资看房地产投资,房地产投资看开发商,开发商看成交量,成交量首看房价,次看收入预期,再看利率。
在行业内首创多重博弈、行业复苏和公司财报改善的行业前景三段论。
购房者和开发商之间就超额收益高低进行博弈,体现为二者在住宅定价依据上消费品对投资品、未来预期收入对中长期均衡收入、需求弹性对利润刚性之间的矛盾和利益博弈,其结果是房价合理下降。
政府和开发商之间就地产投资大小进行博弈,体现为中央保投资和增长、地方保土地财政的诉求集中于开发商民间投资,而后者作为市场主体选择以销定产、消化存货后再新增投资。博弈的结果是政府只能先增加保障性住房投资,带来房价向下合理调整。
开发商自主性投资意愿和销量、地价下降幅度和存货消化速度有关。
目前全社会可供出售商品房有增无减,可售月数普遍在25个月以上。
商业银行和开发商之间就贷款多少进行博弈,体现为银行对开发贷款惜贷;个人按揭贷款无论存量还是增量,均可承受房价合理调整,并注重房价下降和政策刺激后的消费需求释放。其结果是资金冬天依然存在,销售回笼为主要资金来源,房价下降。
综合市场面和政策面,预判主要城市09年房价还有20%左右的下降空间,调整周期长短取决于三重博弈的进程。信贷、土地、税费等后续预期政策出台时机和条件具有与房价和成交量相关的相机抉择性。
价跌量减强弹性系数(率先研究)、持续较大幅度降息、居民收入预期改善和流动性增加必将导致降价后出现第二阶段的销量反弹或反转。
成交量上升将导致房价逐渐止跌并回升,开发商投资恢复信心,最终带来第三阶段的公司财报和业绩的改善。