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来自易居研究院的统计数据显示,上海前几年土地成交情况大致为:二00三年为一千五百万平方米左右;二00四年三百万平方米;二00五年出让面积在三百万平方米以上,但最终成交只有四十万平方米;此后的二00六年为七百万平方米;二00七年一千万平方米左右。今年的土地市场情况实际上是二00五年状况的再现。
据专家介绍,一般情况下,当年的土地供应将形成未来两年商品住宅供应。相关材料显示,从二00四年起,上海土地供应大幅锐减,二00四年至二00六年三年间,土地供应合计仅为一千三百万平方米。二00七年,上海住宅供不应求,其原因正是由于二00四至二00六年三年土地供应过少所致。
而据二00四年“八·三一土地大限”后相关部门公布的数据,上海存量土地供应为四千五百万平方米。由此二00五年至二00八年商品住宅供应表现出“消化存量土地,新增持续下滑”的局面。
由于近年来市场整体萎靡,开发商融资渠道受阻,今年上海土地市场又一次再现三年前的情景。而住宅成交也是近年最低迷的一个年份,网上房地产显示的商品住宅成交量已达到了七百二十六万平方米,面积是土地成交量的四倍以上。
事实上,上海已经步入土地供应日趋紧张的通道。《上海市住房建设规划(二00八至二0一二年)(征询意见稿)》显示,规划期内全市新增住房建设用地供应总量约为五千公顷左右,强调应加快已批未建土地的开发建设。其中包括大量配套商品房和廉租房用地。因此用于商品住宅用地的土地供应预计仅在一半左右,即每年五百万平方米的供应量。
在这种情况下,上海住宅市场的供不应求矛盾将会在不久以后再次上演。