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房地产市场的景气下降、量减价跌,加之从紧的货币政策作用,容易引发一系列的风险:
一是利率上调、房价下跌引发的支付能力较差的已购房群体的“断供”风险。美国次贷危机,就是从2004年7月到2006年6月,美联储为抑制通胀连续17次升息,由此把数十万个依靠“次级债”贷款购房的美国低信用家庭逼上了断供、失房的绝路。而我国商业银行个人住房按揭贷款余额从2003年的3329亿元上升为2007年末的3.13万亿元,四年来贷款数额以年均75%的速度增长。根据国际经验,住房按揭贷款的前三至五年是风险高危期。而过去四年中新贷出的款项,在利率上调和房价下跌的情况下,“断供”的风险加大。
二是开发企业资金链断裂,将导致房地产开发贷款出现偿付危机以及“烂尾楼”的出现,进而拖欠工程款和拖欠农民工工资的“两欠”问题可能爆发。
三是由于房地产市场低迷,投资下滑而反作用于宏观经济,经济增长下滑的风险加大。
房市供求关系紧张状况可能再现从长期看,随着宏观经济形势的转好,房地产市场供求关系紧张的状况有可能再次出现。
在美国经济衰退、国内经济增长放慢、股市持续低迷的形势下,2008年9月17日,央行下调贷款利率及中小银行存款准备金率。从此次利率的下调可以看出中央在“保增长”和“控通胀”的关系上,保经济增长被置于更加突出的位置。本次利率的下调对房地产市场的实质影响不大,但心理影响却至关重要,各方均看好利率将进入下行通道,这对房地产市场是利好消息。随着宏观经济形势逐渐转好,被抑制的多种需求,如快速城镇化带来的购房需求,收入增长引致的改善性需求,投资、投机需求,将进一步释放。而由于2008年以来土地购置面积和新开工面积均出现明显下滑的情况,必将影响一年半至两年以后的房屋供应量,供求关系有可能进一步紧张。
此外,中小套型住房、保障性住房逐步入市,中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。在2006年推出的“90/70”政策实施后,从2006年下半年开始,许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整,2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。另外,随着住房保障政策以及2008年各地住房计划的落实,2009年,廉租住房、经济适用住房和限价房供应也会增加,中低收入家庭住房困难问题会得到进一步解决。