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11月28日,冠城大通(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司(冠城大通,600067)宣布子公司与关联企业森帝贸易以8亿元联合竞得深圳市南山区月亮湾项目,并组建项目公司冠洋地产联合开发该地块。
首次进入深圳便打破了深圳5个月居住用地零出让的尴尬僵局,并且成为深圳首次试行土地拍卖分期付款“第一个吃螃蟹的人”,冠城大通逆市扩张势头强劲。
地价缩水此前,月亮湾地块一直由冠城大通和森帝贸易共同进行一级开发。6月6日,该地块以11.8亿元的高价挂牌出让,然而最终无人问津;无奈之下,深圳市土地房产交易中心将底价调低至8亿元。
半年缩水3.8亿元,月亮湾地块最终被垂涎已久的冠城大通以底价竞得,既得到心仪地块又节省了拿地成本,冠城大通这次抄底可谓一举两得。
其实冠城大通时隔半年才出手拿地,并不是对地块降价和支付方式放松有先见之明,而是资金掣肘的无可奈何。
此前冠城大通在资金方面的不理想状况一直为分析人士所诟病。本来已高达80%以上负债率的冠城大通,在收购了资产负债率和净负债率分别达到90%和492%的海科建股权之后,资金形势更加不容乐观。根据三季报显示,公司的经营性现金流为-2079.5万元。
因此,对于苦苦等待增发资金到位的冠城大通来说,11.8亿元的拍卖价难以接受。然而由于股市的低迷,在8月份增发完成后,公司发现原来预想的发行数量和募集资金额度双双腰斩,仅仅募集到5.2亿元资金。
分期付款引人关注的是,冠城大通本次拿地的支付方式颇有新意,被认为是深圳近年来首次试行分期付款,而冠城大通则不经意间成为“第一个吃螃蟹的人”。
据了解,月亮湾地块的土地出让款可分三期支付,最长付款时间可达半年,自签订《项目成交确认书》之日起5个工作日内支付30%,自签订《项目成交确认书》之日起180日内支付30%,40%成交价款自签订《出让合同》之日起5个工作日内付清。
但兴业证券地产分析师王嘉对记者表示,这样的支付方式有其特殊性,一方面原来这个地块就是森帝木业厂房,本身就属于冠城大通关联公司旗下,而且该地块一直由冠城大通方面做一级开发,无论在支付方式还是条款上都可与政府有更多的转圜余地。
而据知情人士透露,本次土地款最终的流向也对这次支付方式的形成有着重要的意义。
资料显示,森帝贸易是中国海淀旗下的子公司,而中国海淀和冠城大通的实际控制人都是福建富豪韩国龙。
根据冠城大通之前的公告显示,森帝贸易已经与当地政府签署协议,拍卖所得款项扣除10.5%交回区政府以外,余下款项全部作为森帝贸易进行搬迁、人员安置以及前期整理开发和补偿。
这就意味着,只要政府短期内收回8亿元中的10.5%,剩下的89.5%仍然是由冠城大通及关联方森帝贸易来支配。反观分期付款协议,只要首次的30%付清,当地政府就可以顺利收回规定资金,因此即使余款延长支付,也仅仅是涉及到冠城大通和关联方资金的内部流动。