房地产经过了二十几年的发展,从无到有、从小到大,尤其是在最近几年的时间得到了最为迅猛的发展。但是,由于目前整个行业处于比较困难的境地,加上即将推出的保障性住房,使得市场化房地产行业的发展日趋艰难。因此,我们不得不总结以往的教训,找出导致行业陷入困境的问题和原因以及可能的解决方案,并逐渐引导行业的发展,而形成今后房地产行业可能的发展趋势。
经过对过去几年的房地产行业发展的历程分析,城市化发展和企业发展的一些规律,总结出以下几个可能的房地产行业的发展趋势,或者是房地产行业发展可能出现的几个特点,与大家交流和分享。
一、城市和房地产发展理念的改进将成为行业的发展趋势
房地产行业的发展仅仅是为了改变城市面貌,改善现有市民的居住条件,提高城市形象,吸引更多地投资商,为新增的居民提供居住条件,以吸引各地能够多的新移民,出让更多的地,建更多的房。而实际上,房地产行业应该为城市竞争力的发展和城市的产业发展提供配套和支持;城市产业的发展可以提供更多的就业机会、为房地产增加市场需求,最终达到增强城市竞争力,使成能够持续发展的目的。从许多城市简单地制定出“购房给户口”等类似的政策,可以明显看出这个,将产业发展和城市发展割裂开来的、以建设发展作为城市发展导向的误区。
因此,在今后的回归房地产行理性发展的过程中,以城市工商业发展需要,来确定房地产行业发展的规模和速度,是避免过度、过热和陷入困境和促进房地产健康理性发展的重要法则。因此,房地产发展理念的改变也将城市今后房地产行业发展的趋势。
二、城市规划的改进导致房地产的发展格局的改变将成为行业的发展趋势
一个中心和几个卫星式的规划模式,成为中国大部分城市规划的通用思路和样板。几千年的皇城的规划影响,和国外都市的简单模仿甚至抄袭,成为目前城市发展的桎梏。中国的大多数城市,都企图以标志性的行政楼作为城市的中心、一个大大的广场和一两条宽阔的大马路。传统的商业圈同在都在这个中心的附近,使城市的中心变得越来越有吸引力,因而导致一些城市中心的人口聚集度超过它的承受极限,堵车现象成为家常便饭,企业商务效率和人们的生活质量却越来越低。
这种城市的行政中心在哪里,城市中心和商业中心就会哪里的做法,导致城市周边的卫星城市越建越缺乏人气,宽阔的大道将人们便捷地送往城市中心的同时,却降低了本地商业设施的吸引力,这些地方人口聚集度不断增加的同时,商业设施的规模和档次却很难得到应有的提高和发展,形成了不节约、高消耗和缺乏人文关怀的城市发展格局。
这种典型的城市规划,脱离了产业规划和可持续城市发展理念。使城市的发展不能够对城市产业的发展起到积极的支持作用。一方面,使得城市中心人口和商务活动设施过密,造成各种情形的交通拥堵;另一方面,又使得周边卫星城市总人口不足,商业设施难以有效地经营,卫星城市规模普遍达不到经济规模。使城市的发展形成了典型的“二元化现象”,阻碍的城市的产业向梯度化发展,降低了城市的综合竞争力。
因此,对于这种发展模式的改进,逐步改变主城区和附城区这种因为目前的建筑规划,而形成的今后发展建设的差别,使城市的发展活动过度集中在城市中心的做法。降低目前人们普遍存在的这种中心优势心理,扩大城市优质地段,适当缓解城市商业和商务活动的聚集度,使得开发机构和企业以及就业、创业和投资群体,有更多的好地段、好的房地产项目和产品可以选择。是解决目前城市发展过程中,存在的许多亟待解决的难题的最根本的办法,城市的‘多中心化’发展,将可能成为今后城市化发展的趋势。
因此,房地产行业将会在规划的不断优化和调整下,逐步改变目前高档商务类楼盘和与之配套的住宅,过于集中在城市中心的‘华山一条路’的格局,将成为09年后房地产行业发展的一大趋势。
三、土地拍卖方式的改进成为行业的发展趋势
目前土地拍卖方式过于简单和高调,在易于投资机构进入市场的同时,使得城市管理者难以精确选择开发机构,对相关土地进行深入有效的开发,并导致了对土地的过度竞争,导致土地价格的上升,破坏了城市的竞争力和持续发展的健康形象。
这种做法忽视了,拍卖土地的所要达到具体的目的和效果。因此,出现了一些对‘地王’现象的过度关注和炒作,而忽视了这样的成本,是否是这个城市的商务机构、商业经营和住房使用者所能够承受的。从这些城市对地王现象的宣传和炒作,又会使投资者误认为,他们投资行为不仅未能得到当地管理机构的有效引导、甚至是由于某些误导才产生的,从而对这个城市产生误解,以至于在今后的合作也难以有效地推进。
因此,采取类似‘集人口有效聚集、产业发展支持以及商业配套培育发展为一体的、全方位的土地利用解决方案’进行投标的方式来取得土地,或许将成为今后房地产行业发展的趋势。