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记者按房地产业通用的个人贷款方法测算,以一套40万元的新房为例,如果通过正常的成交途径,首次置业的买家首付二成即8万元。但若开发商与银行内部人员里应外合,将该套新房的评估价定为50万元,首付二成是10万元,但因银行放贷是40万元,刚好抵消了原来40万元合同价,也就是说买家不用给首付就可拥有这房。
上面这种财务公式,“购房者”看似是赢家,但记者调查后却有不同答案:因为零首付的新房比同区域、同档次的新房价格都要高,加上大代理从开发商拿6%的扣点,小代理再从大代理处拿3%的扣点,里外里算下来,房价只有高出10%才能保本或微利。
事实上,“零首付”早被明令禁止。中国人民银行2001年6月发布的《关于规范住房金融业务的通知》规定:贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%,严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。
姚克枫更是以律师身份表示,开发商这种“代首付”的行为不仅侵犯了公司内部员工的权益,还存在着“击鼓传花”的风险。至于是否属于金融诈骗,还要具体案例具体分析。
银行审查尚有漏洞
那么,零首付、低首付是怎样通过银行放行的?“从上述案例看,银行方面对贷款人信用审查、购房合同、抵押登记等把关环节,显然需要自我改进,起码要对购房人的首付来源进行甄别、调查。”回建强指出。
北京某银行信贷部主管也透露,利用“零首付”套贷并非天衣无缝,因为通过银行贷款记录都可查出。比如“是否同一家担保公司,是否某一家银行针对某个楼盘大概率的放贷”。当然,还有一种漏洞的可能是:“放贷是银行的经办部门,而审批则是银行的独立部门,属于另一批人马,往往使这笔贷款有疏漏的可能。”
但北京某商业银行副行长却否认“零首付”是银行有意所为。“银行绝不会放水,除非有人不想干了,把自己搭进去。”他说。
不过,作为风险防范专家,回建强还是担忧地表示:“我国住房消费信贷没划分优级与次级市场是个致命弱点。如果问题爆发,很可能比美国次贷危机的冲击力更大,甚至会引发社会不稳定。”因此他建议:应按国务院新下发的“金融30条”实行制度创新,建立类似“住宅储蓄银行”的专业住房消费信贷机构,最大程度防范和避免信贷危机的“蜂窝式”爆发。