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2008年,中国房地产行业这个“钢铁巨人”经历了“政策”、“市场”、“信心”、“资金”等等的风雨侵蚀,终于熬到了年底。这一年是房地产行业快速发展的十年中,最为不平凡的一年,也是是中国房地产最震荡、政策调整最多的一年。回眸2008,房地产行业走过的足迹,从政府刹车调控到加油救市,政府、市场、开发商三方针对同一个市场,角色不断发生着变化,市场发生着博弈;展望2009,面对金融危机,众多不确定性因素依然存在,楼市路在何方?
盘点2008年三大关键角色:政府、开发商、消费者与2007年的火爆行情相比,只能用“尴尬”来形容2008年的中国楼市。国际形势的深刻变化,国内市场的恐慌气氛,银行降息、楼市降价让中国的消费者信心下降,观望气氛持续浓重。就连一向严谨、权威的中央政策也不得已随着市场的变化而随时改变。那么,从政府、开发商、消费者三方面,都各自发生着怎样的变化呢?
一、政府六大变化:从刹车调控到加油救市(从轮棒打狗到治病疗伤)
2008年,中央政府主要从行政手段和金融手段上对房地产进行了大量的调整。尤其是金融手段调整频率之多、力度之大在历史上实属罕见:
1.存款准备金率上窜变为下跳。
存款准备金,是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。为了控制“投资增长过快”,降低金融风险,2008年上半年,国家从一月份开始,央行的存款准备金率由原来的14.5%经过三月、四月、五月,至六月四次上窜,达到历史最高点17.5%。
我国面对美国金融危机爆发,出口急剧减少、消费不足的背景下,央行的存款准备金率由上窜变为下跳,九月、十一月连续两次调低存款准备金率至15.5%。
2.存贷款基准利率倒挂。面对美国金融危机爆发,在国内楼市拐声一片、降价声、促销声、炒底声、开发商猪坚强的救市声,充斥整个楼市的背景下,从2008年9月16日起,央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。十月份再次降息0.27%至3.6%,十一月初停止年初执行的对商业银行信贷规模调控,并出现了罕见的大幅降息1.08%至2.52%,房地产首套贷款按揭利息可按同期按揭利率的0.7倍执行,最终演变成4年存款利息高于同期贷款利息的倒挂现象。
3.财政货币政策全面转身。中国经济快速增长的这些年里,国家一直执行稳健、宽松的财政货币政策。在2008年中国的资金流动性过大、投资过热、CPI居高不下的背景下,今年三月初,中央政府开始实施货币从紧的政策。
2008年第三季度以来,面对国际、国内经济形势发生的重大变化,中央政府将适度从紧的货币政策改迅速调整为宽松的货币财政政策,投资4万亿用以中国应对金融危机带来的影响。