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通常按照经济规律,房价是由市场说了算。在市场上购房群体的购买行为较强,市场产品相对短缺的时候,基本上是卖方市场,由开发机构说了算。但是,由于金融海啸,全球投资缩减、消费下降和企业效益下滑的今天,高档购房群体数量急剧减少,而市场上这类产品又相对较多时,就成了买方市场,由购房群体说了算。
因此,目前开发机构的高定位的高价产品,可能就很难到有真实需求的、收入相对较低的购房者的认可,无论这些开发机构过去投入的是多少、成本是多少?要想收回投资,就得重新定位客户群体,进行降价销售,或者等到原来定位的购买群体购买欲望的复苏。过去那种,购房需求的群体中的投机群体,利用市场上的刚性需求,在市场上营造房产价格不断上涨的不可持续的虚拟需求,来决定价格的情形,在高端刚性需求急剧减少的情况下,将自动失效。
但是,由于大量保障性住房的推出,市场上低端定位的产品,恐怕就不能够简单按市场规律来确定了。而是必须比较精确的按照政策规定的、这类市场群体的实际收入水平来定。因此,可以说,这个政策“抢”走了,开发机构和投资机构原来拥有的、大量的市场预期和潜在需求,投机者再也不敢在这个层面制造虚拟需求,而兴风作浪和左右价格了。
对于目前市场上为数不多的那些针对外籍人士的高价房,原本是按照国外消费群体的习惯和要求来设计建造的,无论结构和面积都不太适合国内普通居民居住。因此,即便房屋单价降低至开发成本甚至更低,但过大的总面积导致的过高的房屋总价,也是普通阶层难以承受的;更不要说,区域地段、高生活成本的配套设施、不同的群体的生活习惯和职业风格,以及消费特点等等因素,都导致了国内人很少愿意购买这类产品的。
尽管目前出台了很多刺激经济的政策,但基本上也没有任何刺激这类高档产品的刚性需求的政策,它的销售也难以扩大。因此,一部分具有风向标意义的高档楼盘,尽管已经比几乎没有成交记录的报价高峰时期的价格,下降了30%--40%,但还是缺乏成交量。所以,在经济不景气,导致人们的消费观念,从过度消费逐渐转向适度消费的时期,和刚性需求大幅减少的时期,这部分高档房产也很难获得投资者的追捧,它的跌势可能还将继续。
而对于在许多产业区附近的、应该针对产业管理人员等职业经理人的住房价格,随着市区内房价高企,而水涨船高所形成的高房价就不太合理。因此,这些房地产产品也成了目前房地产市场下滑时,降价的急先锋。中国许多城市都出现了这类情况,这些产品与国家的保障性用房的目标客户群有一定的重叠。因此,房地产机构在市场价格方面的就会受到挤压,这也是很多开发机构,正在设法尽快退出这个层面的市场,或与政府合作共同开发这一市场的很重要的原因。
在目前的刺激经济的政策,大多数都主要集中在,鼓励消费、增加银行对企业贷款支持、以及增加最低收入群体的社会保障等方面。都仅仅只能支持各类企业的生存,很难直接导致这部分购房群体收入增加的时刻,即便推出了保障性住房,也需要人们出钱购买,那么保障性住房的定价,就直接成为这类房产价格的风向标。
因此,这就“逼迫”这类产品的开发机构加速‘出货’,尽快形成销售。这种策略,已成为这类产品开发机构的唯一正确选择,这类房价也许还有一定的空间。在保障性住房的价格公布时,这类房地产产品在各地的价格,才可能比较明朗。到那时,是继续跌,还是有所回升,才能真实地反映到市场上。因此,这部分产品上涨预期很小,很难引起投资群体的兴趣。
由于目前的政策,对于创造中高档楼市产品的自用型的市场实际需求,很难起到作用。投机群体也不敢冒然介入,加上对开发机构贷款的放松和收购兼并的支持,新一轮洗牌势在必行。针对目前许多城市房屋总价普遍过高,市场产品结构不合理,而导致购房者收入和房价的比例超过1/15等现象,新的开发机构,尤其是过去从实业转型过来的开发机构,更可能从市场和工商产业的需求来开发市场对路的产品。
这样一来,这些“外行”和“山寨”机构,将对目前市场上的这类档次的产品和开发机构,形成“合围之势”,促使他们放弃过去那种,诱导购房者为了减少房屋价格上涨,给自己购房造成成本增加,而采取的提前投资的购房行为。那么,过去国家制定70/90政策,就会更加自觉和认真地被执行。许多城市市区内土地价格较高的地方,会多增加一些小房型,从而降低房屋总价,以适应更多的购房者。那么,大户型降单价,小户型增多、甚至维持较高的单价,会成为合理的现象。以缓解大多数购房者的精神和物质压力,提高他们对其它需求的消费欲望和总体生活质量,减少这类原因引起的社会不稳定因素。
当然,目前这些政策,会增加部分有产阶层投资和货币保值的欲望。因此,城市中心地段较为稀缺的地段的、价格比前期高点已经有30-40%回落的产品,或许会成为一些有产阶层为了企业转型,而进入城市所购买的‘敲门砖’。这部分产品有可能随着投资者的增加,而逐步走高。
但是,那些不能引起投资机构和投资者兴趣的、价格较高的房地产产品,依然保持走低的态势,就在所难免。而新政已经放松了贷款,使一些原本打算“死猪不怕开水烫”的、想赖帐的开发机构,又燃起要得到银行的贷款支持,继续开发新的项目的希望。在这种现状的“围逼”之下,不惜血本降价以便尽快出货,以利于他们尽快抓住目前土地和原材料价格走低的时机,为有刚性需求的市场客户,开发更有吸引力的产品。
另外,在全球经济不景气的时候,总价相对较低的产品将成为市场追逐的热门。因此,开发机构处在这种刚性需求“包围”之中,也将积极地针对这一现象,专门启动了针对市场急需的、市区内的经济适用房的设计和开发。这对缓解这些城市的房价结构性矛盾、惠顾更多希望享受都市生活情趣的年轻人群、提高社会和谐度和降低社会不满情绪等方面,将起到积极的作用。与过去有产阶层的群体较高利润预期不同,这类群体将降低开发机构的对利润的预期。因此,低价快销,加快资金周转率,将成为这类产品的开发机构获利的重要因素。因此,此举也对09年房价造成了下降的态势。
即便是被大多数人看好的,‘5年变为2年才能减税转让’的政策。在增加一些投资者信心的时候,也会导致更多的二手房产品入市,对市场形成销售压力。一些更加希望套现的前期购房投资者,可能在税费降低时,进行挂牌交易。在购买力不足和土地原材料普遍下降,对未来预期下降,而销售产品增多的时候,这些产品的出现,就只有可能成为市场价位下降的动力。
总的来说,目前政府的政策和市场现状,无意中对现有市场上的开发机构和产品,形成了巧妙的“抢逼围”,使09年的房价呈下降的态势。它有利于房地产市场尽快回归理性,促进房地产行业的健康持续地发展。这也并不会影响正常的购房消费行为。只不过购房者在购房时,最好还是与开发机构签订一个降价保护条款,以避免因短期内的降价行为,可能给购房者带来的心理上的‘损失’。