2009年是一个特殊时期,是救市贯穿其中,各类刺激经济发展政策层出不穷的时期,是福利财政化时期,许多人将会获得货币补贴,许多人的困境将通过财政来获得部分解决,许多人将参与到政策房建设当中,既获得居住空间,又获得就业机会,许多人将于2009年起步,去创建自己的未来事业,许多人获得了有保障的就业政策,如大学生,许多人将获得返税投资机会,即你加大投资力度,财政给予税费减免。可以这么说,2009将是一个宽松的年份,也是一个机会年,不是暴炒的那种“寒冬”“熊市”“跌停”“探底”。
所以,一家之计,一日这计,一年之计,趁着政策之火可以打打结,一个理想化时期的、危机造就的、政策铺底的投资与消费结点时间。下面讲解一下,如果2009年买房,你预期可以拿到哪些实惠。
当然,如果你认为房价在整个2009年属于触底反弹或持续下跌,那么正确的等待带来的将是你最主要的实惠。本文以笔者预测2009年房价会在两会前后反弹趋稳,来决定你买房所获得的利好。
持续降息带来的持续优惠
2009年是降息年,此前一百天降息达五次,按照加息频率与加息幅度折算,目前应该是六点五次,因为上一次降息幅度非常大,本次降息才回复到0.27%这个点位。按照目前的利率水准假如你看中了某项目100平米的房子,按照该项目目前1万元/平米的售价,购买该房子需要支付100万。如果通过商业银行按揭贷款的方式购买该套房子,按照新政规定,目前5年以上贷款的基准利率为7.47%,新政前一般银行都是执行的下浮15%的优惠利率,执行的按揭贷款利率6.35%。在此利率下,30年期贷款最后需要总还款约为179万元,月还款约为4978元,支付利息为99万。新政后,住房按揭贷款的下浮幅度扩大30%,优惠后的按揭利率则为5.23%,在此利率下,30年期贷款最后需要总还款约为159万元,月还款约为4408元,支付利息为79万。依此算下来,如果在新政后买房子,仅贷款支付的利息就少了20万,而每月还款的额度也相差570元。如果是买90平米以下的房子,能省得更多。
预期还有两大利率方面的利好:
1、新近出台的国务院十三条细则中规定商业银行可以自由决定确定优惠利率,这个权限下放,极大地扩大了享受新政的消费者范围,以经验判断,开发商为了销售,一定会搞好与银行间的公关,开发商从功利角度来说,更愿意将政策落实到有购买力的人群身上,也就是商业银行自主利率优惠权后,更多非改善型住宅获得了优惠机会。
2、降息目前并未出尽,按照小摩预测的162基点算,还至少在四次降息空间,这还是按照既往经验估计的,一旦经济保增长目标、扩充投资规模目标不能兑现,无限降息也是可能的,大约在五至六次这个幅度。如果按照2004年的水平计算,上述标准买房还可节余13.8万,很可怕的一个数字。这也证明,为什么国外刺激经济措施降息或加息永远是重点的原因吧。
首付的松动,零首付开发贷款与直降的比较
首先放松第二套房贷的首付比例,将第二套房贷贷款额度提高到80%后,对一套90平方米,总价100万的新房来说,购房者只需首付20%,即20万,而之前需要付40万,放松对第二套房贷的限制后少付20万。按照新政,你买的房子面积大于90平米,不能享受部分税费减免的政策。但新政对住房按揭贷款利率下限的幅度有所扩大,新政前优惠是在基准利率的基础上下浮15%,如今下浮比例扩大到30%。
其次就是来源于开发商促销的首付节约,为了刺激消费,结合目前市场上进入消费的人群购买力有限,所以部分有实力的开发商重新起用了原被废止的营销措施,如零首付,或降低比例的首付,如将装修纳入购房程序一并提供商业贷款,再由个人与开发商进行结算,开发商代位完税等等。固然这些销售政策,不会让你的总支付发生节约,但现付压力大大减轻,有利于收益有保障或者预期收益到期条件即可好转的消费者买房。而且,政策出台的频率越快,开发商提供的这些降低首付政策意义将更为明显。
二手房价与新房价格差异中的优惠
以上说的是利率与减免税之于新房的情形。如果你购买二手房,则除了享受相关利率优惠与税费减免政策利好外,从目前的市场发展态势看,你还将获得“二手房平抑价格”,即由于政策吸收泡沫,释放出大量以前做为投机、投资消费的二手房源,再通过户籍松动、税费松动、公积金贷款结合改善型消费鼓励一次置业者及二次置业者向二手房市场转移。
目前从京沪深的情况看,二手房租金下调,成交上涨,成交价大都出现合理比值,以前出现的二手房价超过新房价的现象得以逆转。按照2009保开发投资规模的政策目标,新增供应与存量空置足以保障市场的正规需要,那么,二手房的竞价优势保证了二手房买房人能够从中分一杯羹,相当于:政策给了二手房交易五万元的优惠,买房人至少可以获得其中一半的好处。
有些项目必须直降销售
笔者多次在分析文章中注明了,市场中有些项目必须直降销售,而有些项目则不必打折销售。如果你善于发现,这几类项目在救市环境下,必须直降销售,它们是:无存量地用于后续开发的开发企业旗下项目、高负债率高土地储备量的上市房企旗下项目、已入市销售但后期开发量大的巨量型项目、战略调整房企的离岸城市存量项目。
此外,产权调整后有些必降项目,第一类,新农村社区里的房子,第二类,作为招商引资项目并立项了的综合用地上的附着居住型公寓,第三类,暂属农村的合作建房,第四类,还建区多余用房。这四类房子目前被称为“小产权房”,但由于其带公性质,所以预期是可以被收购或调整产权让其有名分地上市销售或转让的。
当然小产权房解禁存在必须,但是否解禁取决于国土部与住建部的角逐,地方政府如果获得更大权力则小产权房在2009部分地获得解禁是可能的。一旦如此,则改善型消费前提下部分小产权房或政府收购住房获得价差只能由中低消费中小套型的改善型买房人获得。
车房联运可能带来的利好
笔者提出这个诊断是有依据的,因为汽车业已经成为我国九大支撑行业之一,我国也是世界最大的私家车市场。因此,国产化是借助内需政策着重打造的一个重要方面。前期在房地产营销中也有过买房送车的案例。由于汽车消费领域的税费内容类似于房产品,所以刺激汽车消费的政策与目前楼市的救市政策如出一辙,包括行政管理费用减免、免征部分消费税种、鼓励私家买车并且着重于中低价位中小车型,还可以环保的名义来刺激小车消费。
所以不排除开发商将车房联运作为优惠促销措施来执行,这样,买房送车,买房车集中获得大幅优惠都不算奇事。
更激进的财政补贴
目前财政支持房地产业消费的政策主要集中于三项,分别是公积金管制的松动与贷款消费范围扩大、对改善型消费与城市居民首次购买自住房给予直接的财政补贴、在融资方面允许宽余公积金进入到保障住房领域。这并不能直接带动大面积的消费。所以对2009年,财政补贴措施我们可以怀有理想的预期。
比如将财政补贴范围扩大至:住房困难企业集资建房、公务员阶层的改善型消费、城市低收入住房困难户进行商品性消费的直接补贴、放松户籍管制后对外地来本地消费,其中属于自住性消费的可能按照普惠制给予财政扶持等等。
直接的税费豁免
从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。从11月1日起,对个人销售或购买住房暂免征收印花税;暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。以一套面积为90平方米、单价1.7万元的住宅为例,如果购房者是第一次购买,按照原先的标准,卖方要交合同价0.5%的土地增值税7650元,买方合同价1.5%的契税22950元,而765元的印花税买卖双方都要缴纳。现在根据新政策,卖方的土地增值税可以免交,买方的契税只需交1%,双方的印花税都免交,这样,新标准为买卖双方各自节省8415元。总体来看,对于首次购买小户型普通住宅的购房者而言,各类税费的减免,可以使总税费下降35%左右。
2009年依然可以进一步看好减免税政策在调整市场扩大内需尤其是房地产消费中的重大利好,包括:必须明白针对开发商的减免税均利好于买房人,因为成本转嫁是客观事实;其次是消费领域的相关税费松动,包括买房退税,在市场发展过程中,一旦消费实现不旺,则退税也就顺理成章了。而一旦市场供应不足,则针对开发商的免征也会提上议事日程。