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万科08年12月份实现销售面积66.1万平方米,销售金额53.4亿元,环比分别增加57%和49.6%,同比分别减少13.8%和13.5%。12月份销售均价为8079元/平方米,同比上升0.4%,环比下降4%。08年全年公司累计销售面积557万平方米,销售金额478.7亿元,分别比07年减少9.2%和8.6%。销售均价为8594元/平方米,同比上升0.7%。12月环比大增,有部分年尾效应,总体而言,万科的销售延续了今年5月以来同比负增长的局面,但幅度有缩小的趋势,符合我们公司销售增长压力正逐步缓解的判断,全年销售情况符合我们的预期。万科今年的销售表现也在一定程度上代表了行业状况,即成交量下滑但价格总体变动不大。
保利地产08年12月份实现销售面积31.74万平方米,销售金额22.2亿元;环比分别增加31.8%和10.7%,同比分别增加94%和43%。12月份销售均价为6994元/平方米,环比下降16%,同比下降26%,公司近期楼盘售价较低,是吸引购买者的一个重要因素。08年全年公司实现销售面积258.49万平方米,同比增长29.48%;实现销售金额205.11亿元,同比增长20.36%,超过了9月份调整后190亿元的销售计划。保利全年销售状况远远好于行业平均水平,并且保持了销售金额与销售面积同步增长,主要得益于其丰富的产品线和灵活的销售策略。良好销售也为09年业绩提供了安全保障,公司依然是未来成长性最为突出的地产龙头。政策松动促楼市回暖,行业龙头受益。
全国主要城市在11月后普遍都出现销售环比回升,万科、保利均取得了好于行业平均的销售业绩,这一方面得益于地产利好政策的实施带动各地销售普遍出现回暖;另一方面也显示出在行业弱势格局下,大开发商的品牌效应以及顺应市场的产品策略,仍然会得到真实需求者的亲睐。今年以来,万科面向首次置业及改善性需求的产品占到85%左右,市场份额由年初的2.07%上升到2.6%。龙头公司在经受洗礼后,在行业重新回暖之时将获得更广阔的发展空间。
维持08-10年万科EPS 0.48元/0.55元/0.78元、保利EPS 1.00元/1.52元/2.28元的业绩预测,维持两公司的推荐评级。