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很多国家保险资金投资不动产的比例大概在5%至10%之间。而保监会有统计显示,截至去年年末,全国保险资金运用余额为3.2万亿元,如以这个比例计算,就意味着可投入不动产的险资至少超1000亿元,甚至达到2000亿元。
“不过,不要对保险资金开闸房地产投资感到特别乐观。”中央财经大学保险系教授郝演苏说,“保险资产可动用的估计有2.5万亿元,而保监会允许投资不动产的最大上限是10%,分给全国120家保险公司,小公司分得额度更少,对其而言没有什么意义。而大公司之前尽管有着制度上的限制,但还是早已涉足其中,因此实质意义并不大。”
此外,开展这方面的投资风险仍需谨慎防范。首先,在经营方面,保险公司承担了物业的经营、管理权,而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动,由此加大了保险公司经营物业的压力;在市场风险方面,物业经营从项目选择、价格控制到客户确定,每个环节都有风险,保险公司在这方面的经验欠缺很大;在专业队伍方面,保险公司面临的就是人才困境,如果不能组建一支成熟的有实操经验的管理团队,一旦经营出现严重偏差和失误,保险公司将难以承受。
郝演苏还提示,除了上述操作风险之外,还有主要来自于房地产市场波动性风险。在宏观调控政策效果还未显现,保险资金投资房地产是否是最佳时机,对商业地产是福是祸,尚难判断。仲量联行北京副董事总经理张莹在其第三季度行业报告会上预测,预计2009年第四季度北京商铺市场的平均租金将下跌15%-20%。
世邦魏理仕也指出,由于供应量急增,2009年市场平均租金将下降,市场空置率将有所上升。高力国际最新报告显示,考虑到2009年新增供应量的逐渐增加,空置率甚至有可能会超越2007年年末16.71%的水平,创五年内历史新高。
有业内人士指出,2009年,商业地产的租金将进入一个阶段性低谷。不过不排除商业地产的低谷正是保险资金抄底良机的可能性。
但业内人士判断,投资房地产应该不会在短时间“开闸”。一方面,虽然保险法修订草案的通过已无悬念,但草案中仅有原则性规定,还没有具体的配套规定,后续还要保监会出台相应的细则;另一方面,房地产市场目前处于敏感时期,保监会将从控制风险的角度适度放缓保险资金投资房地产的节奏,同时保险公司不熟悉房地产市场,涉足房地产市场也将慎之又慎。随着房地产市场的调整到位,保险资金将陆续开闸放水。
还有业内人士指出,投资不动产有一个明显的问题,就是在退出机制上受到制约,变现能力很差,存在流动性风险。
但郝演苏解释,对于寿险公司而言,大部分保单的有效期都是10年至20年,相对来说对流动性要求不是很高。此外,保监会对各种投资渠道都有一定的比例限制,指导资金实现多元化配置,并且一半以上资金还是在固定收益领域,因此这方面不必太过担忧。