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自从央行于2007年底规定“改善型普通自住房”可以享受贷款优惠政策以来,“改善型普通自住房”实际上扮演了第二套住房的角色,政府希望通过其实现改善居住条件、拉动内需的作用。但时至今日,“改善型普通自住房”仍缺乏来自央行和银监会的明确界定和操作细则,商业银行操作起来难度很大。
记者认为,“改善型普通自住房”存在难以准确界定、变通空间较大等先天不足,再加上监管部门对放松二套房贷持非常谨慎的态度,在银行监管较严的地区,“改善型普通自住房”很难成为住房需求的助推器。银行监管部门应适当扩大“改善型普通自住房”的范畴,与各地统计局加强合作,及时推出“改善型普通自住房”的操作细则。
央行规定,“如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行”。作为界定改善型住房的关键,“人均住房面积”很难得出一个准确、合理的数据。虽然各地统计局每年都会有一个统计数据,但如果将大城市规模庞大的没有户口的常住人口计算在内,人均住房面积很难界定。
显然,“人均住房面积”不能定得太高也不能定得太低,如果定得太高,就压抑了部分真实的改善需求;如果定得太低,又便宜了投资购房者。
以北京为例。按照北京市统计局的调查数据,截至2007年底,全市城镇居民人均住房建筑面积为27.07平方米,也就是说,一个三口之家的住房建筑面积约为80平方米。这个数字看起来根本不高,但如果房子位于东城、西城、宣武和崇文等城四区,这个居住面积也不能说是“很困难”。如果以此作为人均住房面积,购买二套房享受贷款优惠就较为容易。