|
||||
(二)、开发费用:是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1.管理费用
可按项目开发成本构成中前1~6项之和为基数,按3%左右计算。
2.销售费用
指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下二项:
2.1.广告宣传费:约为销售收人的1.5%一2.5%;
2.2.销售代理费:约为销售收入的1.5%一2.5%;
以上各项合计,销售费用约占销售收人的3%一5%。
3.财务费用
指为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
(三).项目经营税费
1.转让房地产税费
2.租赁营业税
3.土地增值税
4.企业所得税
二、房价的泡沫真会破灭吗?
古人云,以史为鉴,鉴古知今。我们可以拿上世纪80年代日本房地产泡沫破灭和90年代香港房地产泡沫破灭的症状与我国目前房地产症状相比较,这样得出的结论相对比较客观。
一、我国08年以来房地产症状与日本房地产泡沫破灭前比较
1985年9月22日,日元对美元升值38%,拖累了其制造业的出口,为了激发日本国内经济,日本银行的利率从5%降为2.5%,低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业;此外,保险公司与其他大量的非银行金融机构,甚至建筑业也暗度陈仓,争先恐后地将巨额资金投向房地产业,即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金,使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀,尾大不调,最终加速了泡沫的破灭。
首先,2006年以来,人民币对美元不断升值,目前人民币兑美元汇率约为6.8:1,一定程度上也拖累了我国制造业的出口;
其次,与日本当时产生泡沫的背景差不多,我们也是建立在国内经济其他方面的不景气基础上,由于全球金融危机爆发引发经济危机,中国的实业几乎全面受到冲击,珠三角实业倒闭潮已经不容质疑;
第三,国家虽然一直不断强化对于直接向房地产开发企业的贷款监管,但是由于监管的漏洞,还是有银行资金大量参与房地产业开发,中国房地产企业的自有资金只有20-40%,其余的都是银行贷款。
二、我国08年以来房地产症状与香港房地产泡沫破灭前比较
1997年亚洲金融危机以来,香港的房价6年间跌去了65%。房子还是那些房子,人口还是那些人口,甚至社会收入水平也变化不大。仅仅是人们的社会预期改变了,房价就大跌了。
研究一下中国目前的大部分沿海发达城市的房价情况,发现房价已经极大的脱离成本,象上海、北京、杭州、南京等地房价收入比已经达到15:1以上,这样的比例当然是不合理的;
其二,是供求关系的变化。由于2008年房地产市场的持续低迷,全国住宅市场供求关系逐步由2007年的供不应求转变为明显的供过于求局面,未来消化周期较长,重庆、武汉、厦门、哈尔滨、福州、西安、成都、天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌及乌鲁木齐等部分城市的供应量已经是需求的好几倍,平均消化周期超过3年以上,市场风险较高,商品住宅市场形势较为严峻,市场信心受到严重破坏,成交量大幅萎缩,市场供求严重失衡。就未来市场走势来看,由于2008年市场存量大量累积,而2009年预计供应量也较为充足,从而形成了较大的销售压力。
其三,自08年下半年以来,投资客以及老百姓对中国房地产的预期也变了:都在期待降价。
从以上对比分析不难看出,中国房价的泡沫会不会破灭已不言自明。