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明年:“稳”字当先
2009年津城楼市归总起来原因不过几种,政策即将取消的末班车效应、通胀的强烈预期、明年房价继续疯长以及供应量的短缺的担忧。针对目前的市场现状,记者特遍访业内专家,为明年的市场走势做以展示。专家称,市民不必恐慌性购买,明年的供应量充足、价格涨幅趋缓,购房者大可等到明年,待楼市有更多可选楼盘时再出手不迟。
供应明显放量
今年无论是商品房还是二手房全年的成交量的相当可观。市场去存化量惊人。据中原市场研究部数据显示。商品房2009年1月1日至12月21日共成交123066套,同比增长165%,成交面积12917075.9平方米,同比增长158%,成交均价7390元/平方米,同比增长7%。二手房2009年1月1日至12月21日共成交99424套,同比增长207%,成交面积8314418.1平方米,同比增长232%,成交均价5773元/平方米,同比增长10%。
巨大的成交量令明年楼市将“闹盘荒”的传闻甚嚣尘上,这一点也是助推购房人跟风入市的一大主因,特别是伴随着各大楼盘售罄的消息,让“缺货论”更是显得言之凿凿。
实际上,经过记者调查,明年的市场供应量较之今年将有明显放量。天津某房地产研究院的总经理张勇表示,市场供应放量的时间将集中在明年5月和9、10月,上市量较为集中的板块包括南开、海河以及津南板块。
据某研究院初步统计,南开区预计住宅供应量达70万平方米左右,海河板块明年主要项目供应量100万平方米,而津南区住宅供应则高达120万平方米之巨。
据记者了解,明年上半年也将有不少项目集中面市,据了解,海河新天项目销售中心开放仪式于12月20日举行,项目从50平方米mini空间到200平方米大层豪宅,户型丰富,其ART DECO艺术风格也令在场消费者趋之若鹜,项目预计明年上半年上市;还有位于市中心友谊路的昆仑中心将于明年3月亮相;和记黄埔也将于明年初上市;位于侯台风景区的中信珺台以及中北镇板块的大地十二城四期都将于3月推出,津南大盘碧桂园以及京基·天颐津城均有望明年上半年亮相。
有数据显示,天津2009年1月至目前住宅地块土地成交面积5453.88万平方米,占总体成交额接近60%,这种成交记录打破了天津土地市场历年来以工业地块为主的局面。
经过6—8个月的土地整体期,众多住宅地块也将于明年下半年进入开工阶段,相信近两年天津的供应量将源源不断,不会出现市场缺货断粮的现象。
涨幅可望趋缓
今年的房价历经数月就从触底反弹开始迅速窜升,好多购房者担心明年房价继续大幅上扬而提早下手。通过采访,不少专家称,明年天津的房价涨幅将趋于缓慢,且大盘集结的区域,由于同质化竞争激烈,甚至会出现价格瓶颈。
合富辉煌(天津)房地产市场研究总监任炯对记者表示,明年主力供应的区域仍在津南、武清等片区,这些区域的产品大多定位雷同,同质化竞争激烈,且碧桂园、京基、保利等大牌开发商盘踞,这些实力派开发商吸纳客群的能力超强,一些开发商资金链紧张、楼盘品质较差的楼盘有肯能面临小幅降价的风险。
而市中心的楼盘由于其显著的稀缺性、抗风险能力强以及楼盘品质相对高端等原因,明年还将有一定的价格上涨空间,楼市的“马太效应”将继续显现。但由于主力供应集结在郊区,明年的整体价格不会过高。
天津某房地产研究院的总经理张勇表示,五部委刚刚出台的土地调控政策表明,分期缴纳土地出让价款首次不得低于50%。这一政策的出台将使得开发商更加关注销售环节,让其现金流保持充裕,也就是说明年捂盘惜售、变相涨价等市场现象将大大减少。这一政策对稳定房价有着间接作用。
张勇还表示,年底国家相继出台了调整营业税征收比例、提高开发商拿地门槛后,二套房首付提高至5成系列相关政策,接下来很有可能在税费、利率方面再做相应调整来平抑房价的过快增长以及投资投机行为的过分入市。
不少专家也表示,明年年初很可能出现买房最佳时机,很多刚性需求在2009年集中释放,而天津楼市供应明年初也将加大,竞争激烈,开发商购买了土地后,也消耗了部分资金,那么可能会出现较多促销。建议目前市民不要跟风入市,目前无论是新房还是二手房均开价较高,存在一定泡沫,不宜追高。
这次全民的集中购房热,也和眼下的通货膨胀的强烈预期有密切关系。不过财经学院金融系主任孟昊认为,近期内我国尚不具备发生通货膨胀的现实可能性,原因有三:第一,股票、基础产品乃至房地产价格的回升包含有校正“市场过调”的合理因素;第二,股票、房地产价格升势已呈疲态,面临巨大的市场调整压力;第三,少数经济亮点不足以扭转总需求不足的基本态势。所以目前将楼市作为抵御通货膨胀风险的手段并不理性,面临诸多政策的不定因素,消费者还是应审慎出手。
市民务必理性
一位多年从事房地产经营管理的业内资深人士介绍,目前有一些市民不顾及个人的具体情况和实际条件,盲目跟风式的买房,有的人把所有积蓄和多方筹措的资金、甚至还把老人的养老钱全都用在购买商品房上,孤注一掷,期待更大的升值空间,而个别开发商的蓄意炒作又起到了推波助澜的作用,致使一部分市民买房时缺乏必要的经验,对所要购买的商品房和开发商没有做全面的了解,过于听信开发商的广告宣传,匆忙买完后往往出现许多意想不到的问题,结果不但自己蒙受经济损失,还耗费许多精力,得不偿失。
针对这种情况,业内人士提醒广大市民,在购买商品房时一定要量力而行,不要举债买房,更不要把养老钱用来炒房,买房还是应该回归理性。另外市民在看房、选房时一定要认真了解开发商的相关资质,比如要买的楼盘是否具备预售许可证等相关文本。
对于明年国家对楼市的相关优惠政策是否会做出调整,专家指出,预计国家调控房地产业的相关政策可能会做出部分调整,就是尽量保持政策的连续性和稳定性,预计不会出现较大的波动,国家会尽可能促使房地产业运行的周期拉长,保持政策相对的稳定性,加之明年将有大量新货入市,给消费者购房带来了更多选择性,广大购房者完全没有必要都集中在短期内出手买房。因为明年的天津楼市,仍然值得广大购房者期待。文/张福娜 摄/姜昊