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虽然保利地产以57.19%的净利润增长获得好评。但在分析人士看来,保利地产的业绩表现符合预期,并且相当理想,但放到去年的大背景下,就不再显得鹤立鸡群。
金地集团(600383.SH)虽然没有披露年报,但在其业绩预增公告中,该集团透露,预计公司2009年净利润同比增长100%左右,金地集团2008年实现净利润近8.41亿元,按预增公告的披露计算,公司今年的净利润有望逼近17亿元。
尽管这样,金地集团也不是唯一实现快速增长的房企。事实上,招商地产(000024.SZ)、绿城集团、富力地产(02777.HK)、雅居乐(03383.HK)以及恒大地产(03333.HK)等公司在2009年的表现都异常抢眼。
招商地产仅2009年前三季度的净利润已实现同比增长218%至人民币9.61亿元(每股盈利0.56元)。而有机构预测,由于第四季度通常是结转的高峰期,该公司前三季度的盈利仅占该公司全年盈利的53%,这意味着,招商地产2009年的净利润有望逼近20亿,较2008年12.28亿的增长幅度超过50%。
一大批在香港上市的内地开发商,也都相继录得不俗业绩增长。碧桂园(02007.HK)2009年中报披露,上半年总收入增长23.7%报92亿元,毛利29.3亿元,下跌25.1%。但其中期纯利18.16亿元人民币,按年增长78.81%。
而雅居乐地产2009年半年报显示,期内该公司营业额约为56亿元人民币,较2008年同期增长1.4倍;净利润7.061亿元,也较2008年同期增长71.6%。
2009年销售利润全线飘红由于房地产特殊的会计结算方式,使得计算开发商当年的业绩变得异常困难。例如已经披露了年报的保利地产,该公司去年实现了房地产签约面积526.69万平方米,签约金额433.82亿元,分别比上年同期增长131.08%和141.38%,但其结转面积仅为274.85万平方米,结转收入223.43亿元,分别相当于去年销售量的50%。
事实上,2009年结转面积中,大部分为前两年销售的物业,这使得该公司目前还持有相当大比例已销售而未结转的资源,将计入未来两年的利润当中。
从某种意义上看,开发商年报中的收益,往往反映的是过去一两年的盈利水平。不过,如果抛开结转的时间节点限制,仍旧能大致预测其2009年的收益。
如果按照保利地产2009年实现15%的净利润率估算,该集团在去年实现的433.82亿总销售额,为其带来高达60亿的利润。如参照2008年的9.8%的净利润率,万科2009年的销售利润也可超过60亿。
2008年实现净利润50.5亿港元,净利润率约26%的中海地产,如果仍按26%的净利润率计算,则该集团在2009年录得的477亿港元(约折合420亿元人民币)的销售额,有望产生高达120亿港元的利润,将在未来两三年的业绩中释放。但由于香港与内地的会计准则存在差别,中海地产与万科、保利地产等内地上市公司的净利润额的差距应该较实际情况更小一些。(李巍)