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《中国经营报》记者统计发现,保利地产[19.47 0.62%]自2006年IPO后在拿地策略上出现较大转变。而这种转变使得保利地产2010年将面临高存货急变现和高地(论坛新闻)价降价难的矛盾。
根据中国不动产研究中心(China Realty RESearch Center )最新统计数据,保利地产2009年投资461亿元,新增1464万平方米土地储备;总土地储备近3000万平方米。
其中2009年9月份之前拿地的平均楼面地价为3254元/平方米。这一数据在整个2008年为1036.42元/平方米,而2008年的新增土地储备平均楼面地价相比2007年下降了61.04%。
“2008年6月份左右是个分割点,之前的保利地产是以产定量,即开工多少储备多少,不多拿多占,之后保利变得激进了很多,频频摘取‘地王’。”前述深圳研究员表示,这种风格的转变原因很多,但结果只有一个,保利的激进扩张面临更大的资金风险。
根据保利地产2009年土地拍买公告统计,2009年的保利地产共获得4个“地王”,合计需要支付的土地款为112.14亿元。这直接拉高了保利地产2009年新增土地的平均楼面地价。同时,2009年保利地产新增土地储备明显开始偏向中心城(论坛新闻)市,并且商住综合项目的比例也开始明显增多。
“保利地产风格的转变是被逼的,保利香港[8.54 3.64%]对保利地产的压力太大了。”一位知情人士透露,大股东中国保利集团近两年来扶植旗下保利香港的力度很大,同为一个“娘”的保利地产不得不转变风格,依靠自己的力量转向大城市,面临同样问题的中海(论坛新闻)地产为保利地产提供了一个样板。
中国建筑[4.28 0.00%]旗下拥有中海地产和中建地产两个上市公司,前者侧重于一线城市,以开发高档住宅为主,后者则侧重于二线城市。
“2008年,地产寒冬。万科(论坛新闻)率先降价促销,以存货换现金。仅从目前的存货统计数据来看,2010年地产行业和2008年非常相似,土地储备剧增,存货剧增,现金压力变大。”前述研究员认为,2010年和2008年不同的是,土地储备价格的巨大差异导致地产商降价销售的压力变大。
“是否降价销售还不确定。”保利地产证券部人士向记者表示。
缺钱的并不只是保利地产。
根据2010年1月28日大龙地产[15.20 2.22%]公布的2009年年报,实现净利润3.39亿元,同比增长高达14256%,而截至报告期末,大龙地产的现金及等价物余额则仅仅只有2.55亿元,而这个数据还是相比2008年同比增长215%后而来。
2009年,大龙地产共计实现销售收入17.48亿元,同比增长1174.08%,再加上2.55亿“存款”,可以拿得出手的钱只有20亿多一点儿,而2009年11月大龙地产通过击败众多国字头地产商拿到的北京顺义“地王”的转让款就高达50.5亿元,即使不考虑开发费用,20亿元的现金对于这个数字来说也是杯水车薪。不过,随着北京国土局收回了这块地王,大龙地产的现金压力也随之消失,虽然那2亿元的保证金没有被退回来。
“2009年,地产商疯狂拿地,同时,为了迎接所谓的地产反弹行情,都在2009年加大了土地开发力度,手中的存货‘捂’在了2009年年底之前,而2010年密集的打压政策为地产商的2010年带来了众多变数,据我所知,几乎没有一家地产企业手头宽裕。”前述研究员表示,近两个月以来的地产股暴跌并非空穴来风,机构们早已抛弃了地产股。
根据统计,2009年10月21日起至2010年2月10日,保利地产累计下跌超过30%,万科A[9.37 0.97%]下跌也超过25%。