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二手房历来是房地产市场中对环境、政策变化反应最敏锐的部分。一方面,二手房交易以个体为主,因此竞争和对比都很充分,不会发生在商品房市场中才有的大幅降价或坚挺捂盘现象;另一方面,在二手房供应体系中,有相当一部分房主是有闲置余房的投资者,他们对房地产政策的关注程度较高、反馈速度较快。
本市二手房不再惜售
尽管2010年天津春季房交会遭遇了“最严格的新政”,但现场的火爆成交依然未受影响,成交均价也屡攀新高。房交会开幕两天的时间,二手房成交297套、22908平方米,较去年两季房交会分别增长了29.1%、37.2%。那么二手房市场反应如何呢?
我爱我家在接受本报采访时表示,这些天来,二手房市场受“新政”影响并不明显,大体上看,河东区、河北区以及环城四区二手房的挂牌量、成交价格基本没有变化,因为购买这些地区房源的多是由于拆迁等原因,自住的刚性需求占大多数,需要贷款的很少,用于投资的也很少,所以受新政影响很小,而新政对和平区的海河、河西区的梅江、南开区的老城厢、奥体等高端板块的影响相对明显,前一阶段由于看好后市而“惜售”的房子纷纷挂牌出售,总量大约提升了10%-20%左右,但多为100平方米以上的户型,并未出现大量抛售房源的现象。
本市二手房价暂停上涨
本轮新政出台后,天津二手房市场房源情况与之前相比,供应量增多了。之前的状况是供应紧张,并且存在不少坐地涨价甚至多家抢购一家的局面。新政出台后,开始挂牌出售房产的房主增多,更多房源纷纷涌现出来,供需焦灼的市场状态得到了舒缓,持续走高的价格也出现了松动。由此可见,政府的积极调控见到了效果,稳定住了此前一直上涨的房价。
客户和业主双方的心态也发生了变化。客户方面,不像之前那样有很急切的看房需求了,大概有百分之十几的客户,以“工作忙”“等等看”为借口,推掉了已经约好的看房。业主方面,提价的心气儿已经不高了,多数都是坚守着自己的一个心理底价,抱着“观望一段时间再说”的心态。除了特别急需用钱的少量业主之外,绝大多数业主也都不急于降价。周六、日两天,出现了很多本来约好了去看房,却临时取消的客户。这表明,买方已经不再像以前那样急于入市了。我爱我家策划总监陈萌说,“卖家方面,也不再像之前那样一天一涨价了,少部分业主开始出现挂牌价上的松动,但大规模的大幅降价并没有出现。”
二套房买家暂时观望
本次政策的出台意在坚决抑制不合理的住房需求,从而遏制房价的过快上涨,体现了国家对于当前楼市存在的问题仍然高度重视和关注,以及打击投资投机购房行为的决心。但是,却很有可能对改善型客户造成一定影响。
“据我爱我家2010年第一季度二手房买卖成交数据显示,购买90平方米以上住宅的总量超过三分之一,以家庭自住为目的的改善型需求也已占据了总体的45%。”陈萌说,“而‘首次购买90平方米以上住宅的家庭需首付三成、购买第二套住房的家庭需首付五成并执行基准利率的1.1倍’这两项政策,提升了这两类购房人群的入市门槛,增大了购买压力,有可能会迫使他们不得不暂时观望。”
陈萌预计,随着第三套房贷政策的执行,市场中将有大量的投资投机型需求因高首付及高利率的限制无法入市,成交量也将随之有所回落,市场在经历政策消化期之后将进入新一轮调整期。
中原地产区域总监朱庆江表示,目前改善型客户的心态也分为两大类:一类是比较着急的,想趁着新政细则没出台之前赶快办完购房手续;另一类是不着急的,反正已经到这个时候了,不如等一等,看看后市如何变化。而对于刚性需求,心理上的影响很大,既担心政策打压市场,又担心房价继续高企,还担心利率上调后自己的购房成本提升。不过,他对后市还是充满信心,认为经过一段时间的观望期后,成交量仍然会回升,毕竟天津自住需求仍占到整个市场的85%。朱庆江认为,很多一线城市之所以出现二手房集中抛盘现象,主要原因在于这些城市中短线炒家占据了市场主力,一有风吹草动便集体出逃。而天津市场相对要健康得多,大多数投资者也是手里有些闲钱,为抵御通货膨胀而将其变为房产,短线炒家数量有限。(陈方)