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中国社会科学院今日发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》指出,中国房地产市场秩序仍较为混乱,房地产调控手段不能切中要害,调控方式仍需创新。
蓝皮书认为,在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下,房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。土地闲置、炒地皮,导致政府每年投放大量的土地而市场上房屋的供应量却没有显著增加,空置房与炒房现象造成市场供应紧张,房价扶摇直上,扰乱了市场秩序,累积了金融风险,破坏了市场的稳定健康发展。
据了解,2009年下半年随着房价不断上涨,市场上购房需求已经不仅仅是满足自住需求的问题。事实上,在高房价下,部分真实需求已经被逐渐挤出市场,而为规避通货膨胀的投资需求以及为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。对投机者而言,房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径,特别是在全国几大热点城市以及海南等热点地区,房地产更成为富有人士投资的天堂。投资与投机需求增多造成市场供求紧张,推动房价不断上涨,相当部分自住需求被挤出市场,由此导致的民生问题备受各界关注。
蓝皮书认为,我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头,对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是,房地产调控方式仍不尽成熟,一些政策不但不能起到应有作用,还会造成相反的效果,比如房地产交易环节的税收本来是为了增加成本抑制投机,但由于卖方将其转嫁到房价上,因而成为抬高房价的一大因素。而2009年之所以房价、地价大幅上涨,可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此,调控方式和手段亟待创新。
建议房产税费改革重点由交易转持有环节
中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国今日表示,建议改革房地产税费管理机制,税费管理的重点由交易环节转向持有环节。
他指出,要加强房地产持有调节税政策出台,因为持有环节的监管更有利于对垄断和投机行为的制度性遏制。
蓝皮书建议,对开发企业超出规划周期的未受房产征收防地资源闲置持有调节税,对开发企业以外的房产持有按照面积或套数征收统一的房地产资产持有税。
此外,蓝皮书还建议,对土地出让初期及招拍挂的协议形式,对土地开发进程进行严格的规定,淘汰不符合要求的标书和中小企业。并要求部分土地企业在交土地出让金的同时,交出相当数量的开发进程保证金。
同时合理控制房地产的信贷结构,在房地产的开发领域,以开发企业销售施工率和竣工施工率作为囤房囤地的标准。对低销售施工率和低竣工施工率的明显囤地囤房的开发企业应坚决限增信贷供给,在销售领域应严格限制二套以上的投资、投机性购房信贷。
蓝皮书并建议,加大政策性住房的供给,对廉租房建立定期的人群识别制度,对经济适用房与限价房等政策住房应确立其共有产权性质。同时加强国家房地产统计与预警制度的建设,以抑制市场的大起大落。
李景国表示,2010年在增加供给的同时,区别首次住房和非首次住房,实施差异化的信贷税收等政策。这个政策实际上在最近出台的政策当中也充分体现出来。促稳定是房地产市场长期的战略性任务,2010年尤为重要;同时明确落实各级地方责任制,也开始实施。
李景国指出,2010年房地产信贷和资金市场投资竞争下,房地产企业资金来源结构将发生变化。企业自有资金成为重要支撑。购地门槛抬高,使中小企业拿地增大,土地越来越集中于资金充裕的企业。
他预计,如果2010年房价盘整,增幅降低,在一些热点城市甚至下挫,如果房地产市场刺激盘整波动,一些企业,特别是一些中小企业因为资金量紧张将出现困难。