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[提要]学区房价沾光名校逆市上涨,天津每平方米最高达4万元。公认的名小学数量毕竟有限,尤其是伴随着严格的划片入学规定,想进入这些小学的难度更大。而拥有一套学区房则成为了入学的敲门砖,家长们的刚性需求使那些房龄老、环境差、价格本应较低的二手房价格反而逐年走高。
学区房价沾光名校逆市上涨 天津每平方米最高达4万元
为了不让孩子输在起跑线上,想方设法要让孩子上个好小学是众多家长的心声。但公认的名小学数量毕竟有限,尤其是伴随着严格的划片入学规定,想进入这些小学的难度更大。而拥有一套学区房则成为了入学的敲门砖,家长们的刚性需求使那些房龄老、环境差、价格本应较低的二手房价格反而逐年走高。
调查:名校学区房每平方米均价两三万元
鞍山道小学、万全道小学学区房均价22000元
据了解,家长们心目中的名校,比如实验小学、昆明路小学、岳阳道小学等市管校大都位于天津市和平区、河西区、南开区的繁华中心地段,土地资源稀缺,导致周边新商品房供应不足,根本无法满足庞大的市场需求,因此,这些地段的二手学区房炙手可热。
记者在天津市和平区多伦道顺驰房产中介公司采访时了解到,鞍山道小学和万全道小学两所名校的学区房非常抢手。置业顾问王文辉告诉记者:“最近刚接到两处出售的新房源:一处位于鞍山道附近,属于鞍山道小学划片内,一楼有夕照,计租35.7平方米的公产房,售价为78万元,每平方米均价为21848.8元;另一处位于包头道,属于万全道小学划片内,筒子楼四楼,二室,计租37平方米的公产房,售价为85万元,每平方米均价为22972元。”据了解,这两处房源房龄都在10年以上,内部环境较差,但仍标出如此高的售价着实让人意外。对此,王文辉说,这两处房源尚属于性价比较高的,这样的“低价”还是很有吸引力的。
作为二手房销售人员,王文辉对于这两年学区房价格的快速增长深有体会。他告诉记者,在2009年初,当时二手房价格还处于低位时,由他经手出售的位于实验小学片内的一处计租面积为25.4平方米的公产房价格为58.56万元,而按照如今的市场价格,这套房子的价值能够达到百万元以上,一年多上涨了近一倍。
实验小学片区内现每平方米4万元“天价房”实验小学、昆明路小学、岳阳道小学是天津市被家长们公认的3所最优秀的名校,由于这3所小学位置比较集中,周边学区房价格只能用“天价”来形容。
记者在与实验小学一路之隔的21世纪不动产房产中介公司采访时了解到,附近区域的学区房销售长年处于火爆局面。据该店地产经纪人何东旺介绍:“岳阳道小学划片内的学区房,私产房价格最低在每平方米22000元至23000元,公产房价格比其略高;昆明路小学划片内的学区房,价格大致相同,一套计租面积为30平方米的公产房,价格在80多万元,每平方米均价超过3万元;实验小学划片内的学区房价格要高一些,尚友里、忠厚里部分25平方米住宅的售价都在100多万元,有一处计租面积为26.8平方米的公产房标价已经达到了110万元,每平方米售价达到了41044元。”
据何东旺介绍,这几所小学附近非学区房房龄在10年内的房子,房价仅在每平方米2万元多一点,而房龄10年以上的老房子,每平方米仅为15000元至16000元。
名校周边二手房价格高出同区域、同档次五成曹海滨在接受本报记者采访时表示,高价学区房首先是和名校多集中于和平区等繁华地段有关,在具体房价上,由于公产房居多,价格略显偏高。“很多名校划片的房子基本以公产房为主,房龄老、面积小,折合后每平方米单价的确不菲。比如现在一套30平方米的学区公产房均价应该在27000元至28000元,但需要注意的是公产房面积计算的是计租面积,如果把计租面积换算成建筑面积,30平方米的公产房就会换算成40多平方米,均价也会下来。当然,即使这样房价依然会比周边不是学区房的新房贵不少。”
据曹海滨介绍,实验小学、上海道小学、岳阳道小学等名校周边的二手房,每平方米的平均价格相比同区域、同档次的二手房房价要高出30%至50%。虽然二手房均价较高,但学区房通常户型较小,尚在购房者可以承受的范围之内。
学区房成投资客新目标在采访时,业内人士还透露,从2009年起,很多投资客开始关注学区房。据曹海滨介绍,虽然和投资商品房相比,学区房以公产为主,付款方式比较严格,多要求全款支付。但在投资收益方面,如果能够经常关注学区房,不排除可以拿到比市场价格便宜的房子,比如孩子已经小学毕业,经过几年的累计,学区房价格大幅提升,家长为了及早出售,会把价格定得低于市场价。对于投资客来说,这样的房子会产生很大的利润。由于需求旺盛,学区房出手率要比投资商品房快很多,由此也降低了投资风险。
当然,投资学区房还是具备一定风险的,业内人士提醒,投资学区房的前提是需要长期关注名校学片内房地产市场价格的情况。另外,还要关注来自学校划片变动等教育政策的变化。
专家:教育资源分配不均导致高价学区房出现南开大学经济学博士刘玉录认为,学区房价格与物业本身质量、房龄甚至面积等不成比例,惟一能够决定其价格的只有区位因素。“对学区房的投资已经不是一项房产投资,而是对人力资本的投资。学区房定价=不动产价值+区位教育资源价值,由于转手容易、保值增值能力强,因此在总房价中不动产的价值所占比例很低,因此它的定价基本取决于区位教育资源。”
北京理工大学杨东平教授对于教改十分关注,他认为,造成目前教育资源不均衡现状的原因是复杂的,其改变也非一朝一夕的事情,因此,高价学区房短期内仍会很有市场。其表示,现在大城市出现恶性的择校风和高价的学区房,是教育资源分配出了问题。
购学区房需防三大风险第一、防范教育政策风险。随着教改的层层深入,一些老的政策会逐渐废止,而新的政策又在不断出炉,教育政策的变化需要格外注意。家长还要特别注意的是,名校划片范围每年并不固定,学校每年都会根据招生情况或其他一些不确定的因素,对学校周边小区范围的划分做出一定调整。比如,某小区单号楼被划在名校的学片内,而双号楼则被排除在这所学校之外,这些都是购房人需要充分了解的信息。当然,每个学校都有固定的“铁片”,每年都在划片范围内,家长们可以优先选择。
第二、防范户口风险。在购买二手学区房前,一定要确定原房主的户口是否可以在交易完成后立即迁出。因为按规定,在原房主的户口没有迁出的情况下,购房者的户口是迁不进来的;二是了解学校的户口政策,由于学区房反复有孩子入学,有些学校对户籍也采取了“一房一名孩子入学”的约束政策。
第三、防范买到非学区房的风险。名校附近很多二手房都打着学区房的名号,但很多并非在重点学校的划片内,因此,家长在购买二手房之前,一定要到学校或者教育部门核实所要买二手房是否在划片内,不要轻信房主或者房产中介人员的一面之词。